«Берите программу с самой низкой ставкой», — советует менеджер. Вы серьёзно? На один лот у застройщика приходится уже четыре–шесть схем, и у каждой своя цена квартиры, срок льготы и платёж после неё. Победителя определяет полная стоимость, а не цифра в первой строке предложения.
Пульс рынка · квиз
Ставка на плакате или строка в КП?
Четыре развилки перед бронью: метрика рынка, срок льготы, банковский график и цена конкретного лота.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
В августе число предложений субсидированной ипотеки в Москве выросло примерно на 20–30% к июлю, подсчитали в «Этажах». «НДВ» измерила другой показатель: к началу лета разнообразие программ увеличилось в 2–3 раза, а среднее меню одного застройщика разрослось с 2–3 до 4–6 схем. Это три разные метрики. Ни одна из них не означает, что банковские выдачи выросли в той же пропорции.
Карточку этого рыночного разворота публиковала «РБК Недвижимость». Но следить нужно не за громкостью новости, а за условиями конкретного лота. Редкие схемы и свежие предложения мы разбираем в нашем Telegram.
Шесть программ не превращаются в шесть скидок
Семейную ипотеку ужесточили. Ключевая ставка снижалась медленнее, чем рассчитывал рынок, и обычный кредит остался тяжёлым. Поэтому девелоперы вернули и расширили партнёрские программы с банками: им нужно поддерживать продажи и наполнение счетов эскроу.
Субсидия застройщика не работает по единым правилам господдержки. У каждой схемы свой банк, срок льготы, набор квартир и цена лота. Партнёрская ставка рядом с семейной ипотекой 6% не делает её ещё одной семейной программой.
К концу августа субсидированные ставки в предложениях находились в коридоре 3,5–12,5%. Обычные ставки по новостройкам стояли выше 18,7%. Разрыв заметный, но сам по себе он ничего не говорит о полной стоимости покупки.
Чаще льготное окно действует во время стройки, обычно 1–3 года. Программа на весь срок кредита до 30 лет встречается реже и распространяется на ограниченный набор квартир. Первоначальный взнос чаще начинается от 20–30%. Ставка на плакате не равна скидке на квартиру.
У каждой схемы своя полная стоимость
Главная ошибка — сравнить платежи первого года и остановиться на самом маленьком. Меж тем вместе со ставкой меняются цена лота, срок субсидии и условия после льготного окна.
До брони запросите коммерческое предложение по всем доступным программам. Каждой схеме нужна отдельная строка в таблице:
- ставка и точный срок льготы: год, 1–3 года стройки или весь срок;
- цена квартиры с программой и без неё;
- платёж сейчас и после окончания льготного окна;
- полная стоимость кредита и график банка;
- первоначальный взнос, банк-партнёр, корпус и набор доступных квартир;
- условия рефинансирования, если они прямо указаны в коммерческом предложении.
Не подставляйте «среднюю наценку по рынку» и не угадывайте будущий платёж. Эти цифры берут из коммерческого предложения и банковского графика. Сравнить срок, платёж и переплату по нескольким сценариям можно на ипотечном калькуляторе на сайте.
Как выбрать программу до брони
Сначала соберите все четыре–шесть вариантов по одному лоту. Потом сравните их при одинаковом первоначальном взносе и сроке кредита. Если платежи на старте близки, смотрите на цену квартиры и жизнь после льготного окна. Именно там чаще всего и определяется победитель.
Ставки тоже нельзя складывать в один ряд. Выше 18,7% — это открытые предложения по ипотеке на новостройки. Средневзвешенная ставка уже выданных рыночных жилищных кредитов в июле у ЦБ составила 17,8%. Это разные измерения.
Ключевая ставка на 2 сентября 2026 года составляет 14,00%. Она задаёт фон денежного рынка, но не становится ставкой по договору долевого участия. Поэтому сначала коммерческое предложение и график банка. Потом решение о брони.
Если таблица всё равно оставляет два близких варианта, разберите цену лота, льготное окно и дальнейший платёж с командой РЕ-Эксперт. Одна низкая цифра здесь не заменяет расчёт.
Частые вопросы
Чем субсидия застройщика отличается от семейной ипотеки?
Семейная ипотека — государственная программа с общими правилами и лимитами. Субсидия застройщика создаётся вместе с конкретным банком: у неё свой срок льготы, набор квартир и цена лота. На одном объекте обе программы могут предлагаться одновременно, но сравнивать их нужно как разные схемы.
Почему нельзя выбирать только самую низкую ставку?
Она может действовать недолго и сопровождаться другой ценой квартиры. Без цены лота с программой и без неё, срока льготы, платежа после окна и полной стоимости кредита легко сэкономить на первом году и переплатить на всей дистанции.
Рост на 20–30% и меню из 4–6 программ означают одно и то же?
Нет. «Этажи» оценили рост числа предложений в августе к июлю примерно на 20–30%. «НДВ» говорила о росте разнообразия программ в 2–3 раза к началу лета и переходе от 2–3 к 4–6 схемам на одного застройщика. Это не банковские выдачи и не один показатель.
Держите под рукой коммерческое предложение, банковский график и собственную таблицу. А за живыми вариантами можно следить в канале MAX. Можно искать самостоятельно, но лучше с нами и без комиссии.
