На сделке регистратор смотрит не на обещания в чате, а на выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости): доли детям после маткапитала оформили в срок или семья уже просрочила шесть месяцев. Тогда продажа, обмен и нотариальная сделка встают: банк и Росреестр видят нарушение части 4 статьи 10 закона о материнском капитале. В законе и в постановлении № 862 нет срока «шесть лет», когда дети внезапно становятся собственниками. Есть обязанность вывести жильё в общую собственность и полгода от конкретного события, не от даты договора с застройщиком на квартиру в строящемся доме.
Пульс рынка · квиз
Маткапитал в новостройке: полгода, акт и выписка
Суммы СФР с февраля 2026, три старта шести месяцев и миф про «шесть лет» — не одна линия в чате с застройщиком.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
Обязанность и суммы капитала в 2026 году
Часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ (ред. 20.02.2026): квартира, куда ушёл маткапитал, оформляется в общую собственность владельца сертификата, супруга и всех детей. Доли семья делит по соглашению, закон фиксированную дробь не пишет. На счёт эскроу, где в банке лежат деньги покупателя до сдачи дома, по договору долевого строительства, на первый взнос и погашение ипотеки капитал можно направить сразу, без трёх лет с рождения ребёнка (части 1 и 6). Банк передаёт заявление в СФР (части 9–10).
Налог на доходы с суммы капитала не берут.
С 1 февраля 2026 года Социальный фонд России (СФР) платит 728 921,90 руб. на первого ребёнка с 2020 года плюс 234 321,27 руб. за второго; 728 921,90 руб. на двоих 2007–2019 и троих+, если права раньше не было; 963 243,17 руб. на второго с 2020 года и третьего или следующего без права ранее. Проактивный сертификат без сведений о старших детях сначала на 728 921,90, затем уточнение по документам. Остаток индексируют на 5,6% с 1 февраля 2026 года.
Три старта шести месяцев — их не склеивают
Пункт 15(1) постановления № 862 (подпункт «в» в ред. от 25.01.2025 № 46): общую собственность оформляют за шесть месяцев после перечисления СФР продавцу или снятия обременения при целевом займе («а»); после полной выплаты кредита на это жильё и погашения записи об ипотеке в реестре («в»); после передаточного акта по долевому строительству («е»).
Легко перепутать день договора с застройщиком или перевод на эскроу с началом отсчёта. Для новостройки отдельно смотрят акт передачи; для ипотеки — закрытие кредита и снятие залога в ЕГРН. Квартира в ипотеку и по долевому строительству в одну дату не сводят: что наступит раньше по факту, то и задаёт свою строку. Пока дом строится и кредит не погашен, обязанность тихо висит в правилах и всплывает на следующей сделке.
Банк, ипотека и уведомление СФР
С 7 июля 2025 года согласие залогодержателя на доли при непогашенной ипотеке не требуется (п. 3 ст. 7 закона № 102-ФЗ, закон № 195-ФЗ). Доли можно зарегистрировать до полного погашения; квартира остаётся в залоге. Шесть месяцев по подпункту «в» всё равно идут после снятия обременения, если семья ждала только закрытия кредита.
С 1 января 2026 года СФР в месячный срок уведомляет о перечислении капитала по поправкам в закон о материнском капитале. Это про перевод денег, не про «разрешение банка на доли». Январская дата не отменяет июльскую по согласию залогодержателя.
Чтобы связать маткапитал с взносом и графиком по ипотеке на новостройку, удобно рассчитать платёж на ипотечном калькуляторе под свой кредит.
Размер долей, продажа и налог
В споре доли делят поровну между родителями и детьми в части цены, которую закрыл капитал, не во всей покупке (п. 13 обзора ВС от 22.06.2016). Пример в пересказе госуслуг: 7,2 млн руб. квартира, 963 243,17 руб. капитала, семья из четырёх — около 3,35% каждому в доле от капитала; это иллюстрация метода, не норма для любой новостройки.
При продаже с детскими долями нужно согласие опеки. Без выделенных долей сделку могут оспорить. С 1 января 2025 года для налога на доходы срок владения детской долей считают с даты покупки родителями; разъяснение ФНС (Федеральная налоговая служба) от 26.02.2026 это закрепляет. По договору долевого строительства минимальный срок для налога — с полной оплаты по договору. Это про перепродажу, не про шесть месяцев на регистрацию долей.
Пакет перед продажей или после закрытия ипотеки разбирают с командой РЕ-Эксперт; кейсы по маткапиталу — в нашем Telegram.
Частые вопросы
Закон даёт шесть лет на доли детям?
Нет. «Шесть лет» — упаковка карточки, в 256-ФЗ и в п. 15(1) постановления № 862 такого срока нет. Рабочий ориентир — шесть месяцев после акта по договору с застройщиком, после погашения ипотеки и снятия записи об ипотеке или после перечисления продавцу — по той строке, которая наступила.
Когда старт, если новостройка в ипотеку и по долевому строительству?
Подпункты «е» и «в» — разные строки. Отсчёт по «в» не идёт, пока кредит не закрыт и обременение в ЕГРН не снято; после акта может действовать «е». Хронологию сверяют по датам акта и закрытия ипотеки, не сводят в одну «удобную» дату.
Нужно ли согласие банка на доли при ипотеке?
С 7 июля 2025 года — нет. С 1 января 2026 года вступило уведомление СФР о перечислении в месячный срок — это не разрешение банка на доли.
Какую долю «положено» ребёнку?
Закон дробь не задаёт. В споре делят поровну часть стоимости, покрытую маткапиталом, между владельцем сертификата, супругом и детьми.
Что будет, если доли так и не оформили?
Просрочка и отсутствие общей собственности блокируют легальную перепродажу: покупатель, банк и регистратор видят несоответствие ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Обязанность не исчезает, пока семья живёт в квартире без долей.
Материал справочный, не заменяет консультацию юриста, нотариуса или банка. Сроки зависят от дат договора с застройщиком, кредита и записей в реестре недвижимости. Опора: закон о материнском капитале (ред. 20.02.2026), постановление № 862, поправки 2025–2026 года — октябрь 2026. Согласие залогодержателя на доли не требуется с 07.07.2025; уведомление СФР о перечислении — с 01.01.2026.
Вопрос по новостройке после акта или закрытия ипотеки — в канале MAX.
