«Ставка 3,5% — почти семейная», — подсказывает витрина. Вы серьёзно? При ключевой ставке 14% и средневзвешенной рыночной 18,74% на первичке речь идёт о разрыве примерно в 6–15 процентных пунктов. Застройщик закрывает его чаще на 1–3 года стройки, а не на все 30 лет кредита.
Пульс рынка · квиз
Платёж после витрины: где заканчивается льгота?
Четыре развилки перед заявкой: срок ставки, второй платёж, ПСК и лимит семейной программы.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Субсидия работает до ввода, кредит остаётся после
К августу предложений субсидированной ипотеки в Москве стало на 20–30% больше, чем в июле. С начала лета число разных программ со сниженной ставкой выросло в 2–3 раза. В июне рынок ждал изменений семейной ипотеки, правки отложили, и крупные игроки вернули свои механизмы.
Субсидию дают как поверх семейной ипотеки, так и поверх рыночной. Обычный срок льготной ставки совпадает со стройкой и занимает 1–3 года. Варианты на весь кредит до 30 лет встречаются реже и распространяются не на весь пул квартир. Первоначальный взнос обычно начинается с 20–30%.
Механика без фокусов. Застройщик платит банку комиссию или берёт на себя часть процентов. Банк снижает ставку на оговорённый срок, а затем переводит остаток долга на рыночные условия. Околонулевых витрин сейчас нет: регулятор их не допускает.
Ипотека с участием застройщика, включая субсидии ставки, транши и рассрочки, может занимать около 25–30% сделок. Меж тем рассрочки по ДДУ в столице доходят до 30% и оказываются популярнее субсидированных кредитов.
Первая проверка простая: запросите цену при полной оплате и цену с субсидией. Если суммы совпадают, пониженная ставка по сути становится скидкой за счёт застройщика. Но «вторая семейная» из неё всё равно не получается.
Семейная ипотека уже изменилась
В сентябре базовые условия прежние. Ставка 6%, взнос от 20%, срок до 30 лет. Лимит составляет 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области и 6 млн ₽ для остальных регионов. Комбинированный кредит доступен.
Заёмщик должен быть гражданином РФ и подходить хотя бы под одно основание: ребёнок до 6 лет включительно, ребёнок-инвалид или двое несовершеннолетних детей в одном из 35 регионов. На семью дают один льготный кредит. Супруги в браке становятся созаёмщиками, а привести чужих родственников с детьми «под ставку» нельзя.
Ужесточение уже действует. С 1 февраля 2026 года супруг обязательно входит в кредит как созаёмщик, если он не иностранный гражданин. Рыночную часть можно добавить поверх льготного лимита: потолок всего кредита составляет 30 млн ₽ или 15 млн ₽ в зависимости от региона.
Всплеск субсидий как раз связывают с новыми правилами семейной ипотеки и правками, которые отложили на осень. Но 1 октября обозначает срок разработки параметров, а не автоматический запуск новой программы. Его могут перенести.
Поэтому ждать «семейную до октября» и считать остальные правила замороженными опасно. Ограничение на один льготный кредит и обязательный супруг-созаёмщик уже работают. Редкие конструкции и новые предложения удобнее отслеживать в нашем Telegram и в канале MAX, а затем проверять по условиям конкретного договора.
Август вырос сразу в двух разных измерениях
Ключевая ставка сейчас составляет 14,00%. Она действует с 27 июля после шага с 14,25%. Базовый прогноз средней ключевой ставки на 2026 год составляет 14,5–14,6%, на 2027 год — 10,5–12,5%.
Рыночные ставки на новостройки в конце августа держались выше 18,7%. Три независимых среза сходятся рядом с этой отметкой: первичка 18,74%, вторичка 18,68%, рефинансирование 18,41%, льготные программы 6%. Разница между ключевой ставкой и первичкой составляет 4,74 процентного пункта.
Есть и оценка института жилищного развития: ипотеку дешевле 15% ждут не раньше конца 2027 года. Это отдельный прогноз, а не цифра ЦБ. Планировать семейный бюджет по нему как по утверждённому графику снижения ставок не стоит.
Августовские выдачи нужно читать в двух срезах. По оценке ВТБ банки выдали 384 млрд ₽, на 8% больше июля и на 2% меньше августа 2025 года. Доля рыночной ипотеки в количестве сделок поднялась с 29% в январе до 59% в августе. За восемь месяцев выдано 2,9 трлн ₽, на 30% больше прошлогоднего результата.
Срез Дом.РФ даёт 87 тыс. кредитов на 377 млрд ₽. С поправкой на рабочие дни это плюс 11% по количеству и плюс 13% по объёму к июлю. На льготные программы пришлось 34 тыс. кредитов, рост составил 21%, и 208 млрд ₽, рост 22%.
Склеивать эти показатели нельзя. Доля 59% относится к рыночным сделкам в штуках по оценке ВТБ. Показатель 208 млрд ₽ из 377 млрд ₽ относится к деньгам льготных программ в срезе Дом.РФ. Оба числа верные, но отвечают на разные вопросы.
Считать нужно второй платёж, а не первый
Стандарт ипотечных заёмщиков обязателен с 1 января 2025 года. Банк не вправе получать от застройщика плату за пониженную ставку, если из-за неё растёт цена квартиры. Он также обязан показать разницу полной стоимости кредита со сниженной ставкой и без неё.
С 1 июля 2025 года банк не может брать с самого заёмщика плату за снижение ставки. Стандарт рекомендует ограничивать срок 30 годами, а сумму кредита 80% справедливой стоимости объекта. В полной стоимости кредита должны учитываться максимально возможные расходы, включая вероятный рост ставки после льготного периода.
Теперь к бытовому смыслу. Типичный лот бизнес-класса в срезе агентства стоит 23,4 млн ₽. Ориентир цены метра составляет 604 тыс. ₽; в выборке 78 жилых комплексов и 4045 лотов. Открытые ценники лежат примерно между 15,8 и 50,9 млн ₽.
При взносе 20% кредит составит 18,72 млн ₽ на 30 лет. Учебный аннуитетный платёж получается около 84 тыс. ₽ при ставке 3,5%, около 112 тыс. ₽ при семейных 6%, около 200 тыс. ₽ при 12,5% и около 293 тыс. ₽ при рыночных 18,74%.
Тизерные 0,3% на первый год дают платёж около 54 тыс. ₽. Через год остаток долга составит примерно 18,1 млн ₽, а платёж при 18,74% на оставшиеся 29 лет вырастет примерно до 284 тыс. ₽. Вот где заканчивается рекламная ставка и начинается семейный бюджет.
Комбинированный вариант тоже не равен семейным 6% на всю сумму. Если 12 млн ₽ идут под 6%, а ещё 6,72 млн ₽ под 18,74%, общий платёж получается около 177 тыс. ₽ в месяц.
Для премиума масштаб ещё заметнее. Типичный лот стоит 38,3 млн ₽ при ориентире 777 тыс. ₽ за метр. Лимит семейной ипотеки 12 млн ₽ такой объект не закрывает. Премиум здесь остаётся премиумом, а не «элиткой» и не делюксом.
Делюкс в этой модели вообще не ипотечный герой. Открытый ориентир составляет около 3,3 млн ₽ за метр, а стоимость лота измеряется сотнями миллионов. Смешивать эти классы в одном расчёте бессмысленно.
Цифры выше показывают механику, а не оферту банка. График «сейчас и после льготного периода» вместе с диапазоном ПСК удобнее проверить, если рассчитать оба платежа на ипотечном калькуляторе. Для конкретной квартиры условия всё равно придётся собирать заново.
Семь проверок до заявки
- Уточните, на какой срок действует ставка 3,5–12,5%. Часто это 1–3 года стройки, после которых включается рынок около 18,7%.
- Запросите график после льготного периода и полный диапазон ПСК. Одной цифры на витрине недостаточно.
- Сравните цену полной оплаты с ценой по субсидированной программе. При равной цене льготу фактически оплачивает застройщик, но госпрограммой она не становится.
- Не считайте 1 октября автоматическим запуском новых правил. Супруг-созаёмщик и один льготный кредит на семью уже закреплены.
- Сопоставьте лимит 12 млн ₽ с ценой выбранного лота. Для типичного бизнеса за 23,4 млн ₽ и премиума за 38,3 млн ₽ понадобится другой источник денег или комбинированный кредит.
- Не смешивайте статистику ВТБ по количеству рыночных сделок со статистикой Дом.РФ по объёму льготных кредитов.
- Относитесь к расчётам платежей как к учебной модели. Ставку и условия конкретного жилого комплекса подтверждает банк.
Частые вопросы
Субсидия застройщика — это семейная ипотека под 6% на 30 лет?
Нет. Семейная ипотека в сентябре сохраняет ставку 6%, взнос от 20% и лимит 12 или 6 млн ₽. Субсидированная ставка 3,5–12,5% чаще действует только 1–3 года стройки, после чего кредит переходит на рыночные условия около 18,7%. На весь срок её дают реже и не для всех квартир.
Что важнее рекламной ставки?
Платёж после льготного периода и полная стоимость кредита с максимально возможными расходами. Банк обязан показать ПСК со сниженной ставкой и без неё. Затем сравните цену при полной оплате с ценой по субсидированной программе.
Почему субсидий стало больше, если семейная ипотека действует?
Семейная ипотека уже стала строже, а новые осенние параметры пока не запущены. К августу предложений субсидии в Москве стало на 20–30% больше июля, а число программ со сниженной ставкой с начала лета выросло в 2–3 раза. Так застройщики закрывают временное окно, но не обещают дешёвый кредит на десятилетия.
Хватит ли 12 млн ₽ семейной ипотеки на обычный лот бизнес-класса?
На типичный лот за 23,4 млн ₽ не хватит без собственного капитала сверх взноса или рыночной части кредита. Комбинация 12 млн ₽ под 6% и остатка под рыночную ставку даёт совсем другой платёж. Для типичного премиум-лота за 38,3 млн ₽ разрыв ещё больше.
Итог простой: субсидия покупает время на стройке, но не отменяет долг после ввода. Сначала проверьте второй платёж, ПСК и цену квартиры по разным способам оплаты. Потом сравнивайте ставку.
Можно искать самостоятельно, но лучше разобрать конкретный лот с командой РЕ-Эксперт и без комиссии. Мы сопоставим банковский график, условия застройщика и семейный бюджет до заявки.
