Думаю все слышали это словосочетание, особенно если вы сейчас в поиске проекта мечты для жизни, а если вы начинающий инвестор то, тем более. Старты бывают открытые и закрытые. Также бывает, что на старте купить можно только с брокером и его дополнительной скидкой. Делается специально, чтобы подогреть интерес покупателей, так как брокеров огромное количество и каждого есть своя аудитория.
Те кто глубже в теме, скажут, что сегодня старты продаж уже не те и отчасти будут правы, но не совсем. Дело в то, что говоря так, скорее всего вы накладываете прошлый опыт после ковидных 2-3 лет. Да были хорошие времена, росло всё. Но давайте быть честными тогда не нужно было обладать какими-то знаниями или даже чуйкой, как инвестору так и «экспертам» по инвестированию — агентам. Можно было условно воткнуть черенок от лопаты в землю и ждать когда пойдут первый почки, листочки. Но на дворе 2026 и произошла следующая ситуация, многие проекты которые сейчас сдаются, готовы продать свои остатки по приятным скиданным ценам. Которые гораздо интереснее большинства лотов в новых проектах на старте. Просто цены на всё настолько изменились, что финмодель прошлых лет сильно скромнее сегодняшних реалий. И получается, что можно не ждать 2-3 года а получить готовое, новое и дешевле. Выбор очевиден.
Теперь же, чтобы действительно зайти в бетон, а потом выйти и заработать нужно действительно понимать и разбираться. И тут очень много факторов. Первое — если мы заходим на старте мы уже проигрываем, тем кто зашёл на присейле или по-другому, на старте закрытого бронирования. То есть, когда о проекте большинство ещё даже не слышало. Разница от старта бронирования до старта продаж, в цене может отличаться от 10% до 25%! Допускают тех кто уже показывал результат, то есть приводили продажи застройщику.
Подготовиться к этому мероприятию нужно заблаговременно. У вашего брокера, должен быть ваш паспорт, номер телефона и мейл. Естественно вас должны заранее познакомить с проектом и дать шахматку — план квартир по этажам. Вы должны выбрать 2-3 варианта. Дело в том, что старты как и в детстве, бывают очень весёлые. Частая ситуация: есть желание купить, есть возможность купить, а купить не можем) На старте застройщик выкидывает пул квартир, далее с каждым бронирование идёт индексация цены. Я наблюдал старты где, целый офис ждали час икс, а дальше клацали без остановки по клавишам клавиатуры в надежде поймать подходящий лот для своего клиента. Если вы когда нибудь «ловили» билет в большой театр на щелкунчика под Новый год, то можете примерно представить этот вайб) Да, бывает и более спокойная обстановка, а ещё лучше если есть свой менеджер. Бывает и вовсе нечестная игра застройщика, цены дают супер привлекательные, а купить невозможно, разбирают либо свои же, либо просто замануха, чтобы создать ажиотаж, а на второй день продаж дать уже совсем другие цены.
Если же всё прошло отлично и ваш брокер сработал чётко, далее у вас есть как правило время не более суток, чтобы оплатить 1-2% в счёт платной брони. Она также бывает возвратная и нет, то есть иногда застройщик возвращает без проблем как ранее и было озвучено, второй вариант — вам изначально говорят, что бронь невозвратная, тут понятно вопросов нет, третий вариант было озвучено, что бронь возвратная, а по факту начинается нарушение, и четвёртый вариант — говорили невозвратная, но вернули. Для 3 и 4 варианта понадобится юрист.
Чаще всего старт продаж совпадает с получением РНС (разрешение на строительство), как правило это месяц, полтора, но бывает и больше. Для тех кто успел зайти по самым сладким ценам, это очень приятно, особенно когда проект успевает сильно отрасти, тогда заходить в ДДУ ещё приятнее, тем более всю динамику вы наблюдаете за те же 1-2% и больше ничего не платите.
Бывают и редкие нежданчники от застройщика. Он может просто без объяснения причин, изменить цену и такое к сожалению тоже бывает на рынке. Как правило это происходит на 2 день, когда они понимают, что продешевили.
Но даже с учётом, что вы гладко пройдёте старт бронирования и старт продаж, если мы говорим об инвесте нужно гораздо больше информации и факторов для успеха. Вы должны чётко понимать какой лот выбрать и почему, какая у вас стратегия? Перепродажа по переуступке, арендная история, флипинг? Почему купят у вас? Кто и сколько ваших потенциальных конкурентов? Кто ваш будущий клиент? На какой срок и сколько своих денег вы готовы залить в бетон? Какие ожидания у вас от инвестирования? Совпадают ли они с реальностью?
К сожалению на рынке очень много недобросовестных брокеров, зашедших в профессию на время, урвать так сказать, завести вас в проект, напеть песен про иксы, а потом тихо исчезнуть. Поэтому всегда помните инвест происходит когда вы выходите с прибылью из проекта, а не когда заходите.
Удачи!
Материал не является инвестиционной рекомендацией. Цены, ликвидность и сценарии перепродажи зависят от проекта, рынка и условий сделки.
