Квартира в бизнес- или премиум-классе выбрана, планировка устраивает, бронь почти на руках. И тут банк присылает отказ.
Пульс рынка · квиз
Шесть из десяти: заявки, выдачи или Москва?
Пять вопросов про 60% отказов по стране, рейтинг выше 750, семейные 12 млн против чека 22,7 и 38,2 и лимиты ЦБ.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
Первая мысль — сбой или личная чёрная метка. На сделках картина другая: банки сейчас отклоняют шесть из десяти ипотечных заявок по стране. Это не персональная катастрофа и не закрытие ипотеки. Это жесткий отбор на входе в воронку.
Шесть из десяти — про заявки, не про выдачи
Доля отказов по ипотечным заявкам достигла 60%. За год показатель прибавил 10,6 процентного пункта. Почти весь год банки держали планку в коридоре 50–60%, а пик пришёлся на январь — около 63%. Цифра 60% фиксирует общий достигнутый уровень по стране, без привязки к конкретному месяцу.
Переносить эти 60% на Москву как отдельный процент отказов нельзя. Столица лидирует по объёму выданных денег, и это совершенно другая статистика.
Даже идеальная кредитная история не даёт полной гарантии. У заёмщиков с персональным рейтингом выше 750 доля отказов доходит до 44%. Высокий скоринг помогает, но не обнуляет риск. Отказ по первой заявке — рядовой рабочий момент, а не повод отказываться от выбранного дома.
Чтобы трезво оценить свои силы перед повторной подачей, проще заранее рассчитать платёж на калькуляторе на сайте. Финальные условия банк назовёт на сделке, но калькулятор сразу покажет вилку расходов.
Июльские выдачи ЦБ — другой знаменатель
В июле регулятор зафиксировал 85,5 тысячи выданных рублёвых кредитов на 363,4 миллиарда рублей. По сравнению с июнем число сделок сократилось на 15,6%, а объём — на 24,7%. В годовом выражении рынок даже прибавил: плюс 10,3% по количеству и плюс 2,1% по сумме. Средний размер кредита составил 4,3 миллиона рублей, снизившись на 10,7% к июню.
Это цифры по реальным сделкам, где деньги уже выданы. Смешивать просадку выдач после июньского ажиотажа и 60% отказов по входящим анкетам — ошибка. Это два разных процесса.
В сегменте новостроек смотрят на ДДУ: в июле кредитов по договорам долевого участия выдали на 141,6 миллиарда рублей (на 38,3% меньше июня), средний чек кредита составил 5,6 миллиона рублей, а общий портфель ДДУ достиг 4,3 триллиона.
На льготные программы в июле пришлось 188,2 миллиарда рублей — 51,8% от всех выдач против 66,4% в июне. Доля господдержки опустилась до минимума с середины 2023 года. Семейная ипотека дала 154 миллиарда рублей после июньских 288 миллиардов. Рыночная ипотека при этом подросла на 8,1%, до 175,2 миллиарда. Средневзвешенная ставка по всем выданным кредитам выросла до 10,5% из-за сокращения льготы. Рыночная ставка осталась на уровне 17,8%, по ДДУ составила 7,4%, а по вторичке — 12,8%. Ипотечный долг населения за июль вырос на 0,4%.
Москва остаётся в топ-3 регионов: 45,7 миллиарда рублей выданных кредитов за июль. Это объём одобренных и профинансированных покупок, а не срез отказов.
Сводки ДОМ.РФ и Скоринг бюро дают близкие ориентиры (83–90 тысяч кредитов), но объединять их в одно неделимое число или вычитать из них 60% нельзя. Рынок остывает после рекордного июня, а пересмотра условий семейной программы ждут не раньше 1 октября 2026 года.
Почему банк режет заявку, хотя ЦБ «не запрещал ипотеку»
Макропруденциальные лимиты регулятора ограничивают долю рискованных кредитов в портфеле банка, а не число входящих отказов. При ужесточении нормативов на третий квартал регулятор прямо отмечал: это решение не должно разгонять отказы, поскольку банки уже выдавали минимум рискованных займов — всего 4% с долговой нагрузкой выше 80% и 1% со взносом до 20%.
На четвёртый квартал лимиты сохранены. По ДДУ банку разрешено выдавать не более 5% кредитов с нагрузкой выше 80% или взносом до 20%, причём на сочетание нагрузки от 50% и низкого взноса отведён только 1%. На готовое жильё общий лимит составляет 15%, а на опасную комбинацию — 5%. Во втором квартале структура выдач осталась строгой: те же 4% с высокой нагрузкой и 1% с минимальным взносом при буфере капитала 1,4%.
Регулятор не закрывал ипотеку. Но если заявка выбивается из нормативов по нагрузке и первоначальному взносу, банк отклонит её даже при безупречной биографии заёмщика.
В бизнес- и премиум-сегменте отказы почти всегда упираются в показатель долговой нагрузки, размер первого взноса и лимит льготы, а не в мелкие долги. Выстроить правильную структуру сделки и подобрать банк проще с командой РЕ-Эксперт: мы заранее видим узкие места заявки.
Типичный лот 23–38 млн и потолок семейных 12 млн
В бизнес-классе Москвы типичный лот стоит около 22,7 миллиона рублей при средней цене метра 622 тысячи (выборка из 78 комплексов и 3711 квартир; границы открытых ценников от 15,4 до 50,1 миллиона). В премиум-сегменте типичный чек составляет 38,2 миллиона рублей при 773 тысячах за метр (29 ЖК, 2021 лот; открытые цены от 25,5 до 102 миллионов). В делюксе открытых лотов мало, ориентир метра — около 3,5 миллиона рублей, а средний бюджет сделки доходит до 690 миллионов.
Семейная программа даёт ставку 6% и взнос от 20% на срок до 30 лет, но лимит кредита в столичном регионе ограничен 12 миллионами рублей. Супруги выступают обязательными созаёмщиками. Взять бизнес за 22,7 миллиона или премиум за 38,2 миллиона только по льготной программе невозможно. Разницу приходится закрывать собственными деньгами или комбинированной ипотекой с рыночной частью.
ИТ-ипотека для покупки новостроек в Москве и Санкт-Петербурге не подходит по условиям программы.
Перед повторной подачей анкеты нужно проверить три вещи: укладывается ли платёж в норматив долговой нагрузки, хватает ли первого взноса выше 20% и чем перекрывается разрыв между лимитом 12 миллионов и реальной ценой квартиры.
Свежие обзоры проектов и закрытые предложения мы публикуем в нашем Telegram, а зеркало аналитики доступно в канале MAX.
Частые вопросы
Это 60% отказов именно в Москве?
Нет. Это общая статистика по ипотечным заявкам по всей России. Москва лидирует по объёму выданных средств — 45,7 миллиарда рублей за июль. Путать долю отказов по стране и выданные объёмы в столице нельзя.
Банки стали массово сворачивать ипотеку?
Нет. За один месяц банки выдали 85,5 тысячи кредитов более чем на 363 миллиарда рублей. Отказы измеряются на этапе входа заявок, а выдачи показывают реальный денежный поток. Рыночная ипотека в июле даже выросла.
Кредитный рейтинг выше 750 гарантирует одобрение?
Не гарантирует. Среди заёмщиков с высоким рейтингом отказы доходят до 44%. В бизнес- и премиум-сегменте решение банка чаще зависит от уровня долговой нагрузки и размера первого взноса, а не от скорингового балла.
Отказов стало больше из-за новых лимитов регулятора?
Прямой связи нет. Лимиты регулируют долю рискованных займов в портфеле банка, а не число входящих отказов. Банки уже давно отсекают рискованные кредиты, удерживая их долю в пределах нескольких процентов от выдач.
Хватит ли семейного лимита 12 млн на новостройку бизнес-класса?
Одного лимита не хватит. При среднем чеке 22,7 миллиона рублей в бизнесе и 38,2 миллиона в премиуме остаток суммы закрывают личными средствами или подключают рыночную часть кредита.
Отказ банка на выбранной квартире — это повод пересчитать параметры сделки, а не отказываться от покупки. Сначала отделяют отказы по заявкам от реальных выдач, затем проверяют долговую нагрузку, первый взнос и разницу с льготным лимитом. Если математика не сходится, нужно менять кредитную стратегию и структуру сделки, а не отправлять ту же самую анкету повторно.
