В новостных лентах тревога: июльская выдача льготной ипотеки сжалась почти вдвое. Читатель видит графики падения и думает, что семейную программу уже свернули или правила резко переписали.
Пульс рынка · квиз
Мини-квиз: вдвое к июню — это отмена или откат?
Короткий квиз по июльской льготной выдаче, лимиту 12 млн и разным контурам статистики — с прогрессом и итогом.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
На деле никакой отмены не случилось. Июньский пик был классическим ажиотажем: покупатели торопились закрыть сделки до 1 июля на фоне слухов об ужесточении. В июле рынок просто вернулся к рабочему темпу. Сами условия семейной ипотеки с 1 июля не менялись.
Для покупателя новостроек бизнес-класса в Москве расклад остаётся практическим. Льготный лимит в 12 млн ₽ не закрывает стоимость квартиры целиком. Часть суммы идёт под ставку до 6%, а оставшийся объём приходится брать по рыночной ставке около 18% при ключевой ставке 14%.
Что произошло с цифрами: льготные сделки и объём к июню
По статистике Объединённого кредитного бюро, в июле банки выдали 27,81 тыс. льготных кредитов на общую сумму 165,88 млрд ₽. По сравнению с июнем число сделок сократилось ровно наполовину: было 55,15 тыс. кредитов на 335,31 млрд ₽, спад составил 50% по числу и 51% по объёму.
Если сравнивать с июлем прошлого года, выдача снизилась на 44% по числу кредитов (тогда прошло 49,33 тыс.) и на 42% по деньгам (было 286,32 млрд ₽). При этом средний размер льготного кредита почти не изменился: 5,96 млн ₽ в июле против июньских 6,08 млн ₽ и 5,80 млн ₽ годом ранее. Средний срок кредита составил 314 месяцев (26 лет и 2 месяца), сократившись на 13 месяцев относительно июня (327 месяцев).
Доля льготных программ в общем портфеле бюро опустилась до 31% по количеству и 47% по объёму. Для сравнения: в июне на господдержку приходилось 49% штук и 66% денег, а год назад — 59% и 78%. Рыночные программы в июле заняли 69% сделок и 51% объёма. Полная стоимость кредита по господдержке составила 14,74% после 14,82% в июне. Всего за семь месяцев 2026 года в контуре бюро выдано 261,35 тыс. льготных кредитов на 1,55 трлн ₽ со среднемесячным объёмом 221,95 млрд ₽.
Важная деталь для расчётов: именно 27,81 тыс. кредитов точно дают объём 165,88 млрд ₽ при среднем чеке 5,96 млн ₽. Встречающаяся в некоторых новостных сниппетах цифра 21,81 тыс. при той же сумме — банальная опечатка, ломающая арифметику. В работу её брать нельзя.
Три разных контура статистики: как не запутаться в отчётах
Разные ведомства измеряют рынок через свои источники, поэтому цифры в публикациях отличаются. Их нельзя смешивать в один отчёт.
Банк России оценивает выдачи всех банков. По предварительным данным регулятора за июль, общий объём выдач составил 363 млрд ₽ против 483 млрд ₽ в июне (спад на 25%). Доля всей господдержки в выдачах опустилась до 52% после июньских 65%, достигнув минимума с середины 2023 года. Выдача семейной ипотеки составила 154 млрд ₽ против 288 млрд ₽ в июне. Рыночный сектор занял 175 млрд ₽ против 162 млрд ₽ месяцем ранее. Средняя ставка по выданным рыночным кредитам составила около 18%. Объём семейной ипотеки просто вернулся к среднему уровню февраля–мая около 150 млрд ₽ в месяц. В контур господдержки ЦБ включает семейную, льготную, дальневосточную, ИТ и сельскую программы, а также новые транши по ранее открытым договорам. Доля 52% у ЦБ — это банковский срез, а не 31% или 47% из отчёта кредитного бюро.
Оператор Дом.РФ фиксирует третий срез. За июль по всем видам ипотеки прошло 83,4 тыс. кредитов на 355,3 млрд ₽ (снижение на 25,4% к июню). На льготные программы пришлось 32,54 тыс. кредитов на 195,26 млрд ₽ (около 39% по количеству и свыше половины объёма). Из них семейная ипотека заняла 26,48 тыс. кредитов на 158,29 млрд ₽, дальневосточная и арктическая — 4,29 тыс. на 25,38 млрд ₽, ИТ-ипотека — 1,19 тыс. на 8,34 млрд ₽, а региональные программы — 0,59 тыс. на 3,25 млрд ₽. Эти 32,54 тыс. кредитов Дом.РФ не равны 27,81 тыс. из бюро кредитных историй.
Отдельный срез даёт «Скоринг бюро»: 87 тыс. жилищных ссуд в июле против 109,9 тыс. в июне (спад на 20%) на сумму 349,8 млрд ₽. Это показатель всего рынка жилья, а не только льготных программ. Складывать эти метрики в одну общую драму бессмысленно.
Июньский ажиотаж и июльский откат
Ипотечный портфель банков по оценке ЦБ в июле вырос на 0,4% после роста на 1,0% в июне. Июньский разгон был вызван слухами о пересмотре семейной программы с середины года. Покупатели стремились запрыгнуть в последний вагон.
С 1 июля ужесточения не произошло. Согласно позиции Минфина, возможное решение об изменении параметров программы ожидается не ранее 1 октября 2026 года. До принятия официального решения действуют стандартные условия: ставка до 6%, минимальный первый взнос от 20%, максимальный лимит 12 млн ₽ для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области (6 млн ₽ для остальных регионов). Комбинированная схема с рыночной частью прямо прописана в правилах оператора. Дата 1 октября означает лишь срок рассмотрения предложений ведомствами, а не автоматическую отмену программы или введение ставок 10–12%.
Ключевая ставка ЦБ составляет 14,00% с конца июля. Очередное заседание совета директоров намечено на 11 сентября. Базовый прогноз регулятора предполагает среднюю ключевую ставку 14,5–14,6% в 2026 году и 10,5–12,5% в 2027 году. Реальная ставка по выданным рыночным кредитам держится около 18%, что примерно на 4 процентных пункта выше ключа. Путать ключевую ставку с банковским процентом для заёмщика нельзя.
Надеяться на то, что к осени ипотека автоматически подешевеет сама по себе, не стоит. Актуальные предложения и динамику ставок по проектам мы публикуем в нашем Telegram, где проще ориентироваться без новостного шума.
Ипотечные ДДУ в Москве: отдельная статистика столицы
По данным столичного Росреестра, за январь–июль в Москве зарегистрировано 19,1 тыс. договоров долевого участия с ипотекой. Это на 31% меньше, чем за тот же период прошлого года (27 805 сделок), а общая доля ипотеки составила 42%. В июле прошло 2,7 тыс. ипотечных ДДУ (минус 5% к июлю прошлого года). При этом июнь к маю показал рост почти на 40% — тот же эффект опережающего спроса перед серединой лета.
Субсидированные программы от застройщиков со ставками от 3,5% до 12,5% остаются отдельным инструментом. Застройщики фиксировали рост интереса к таким схемам на 20–30% к июлю, но за сниженной ставкой часто стоит надбавка к базовой цене квартиры. Чтобы оценить реальную переплату по конкретному корпусу и выбрать безопасную схему расчётов, разумно работать с командой РЕ-Эксперт.
Практика расчёта: ежемесячный платёж в бизнес-классе Москвы
Посмотрим на реальную математику сделки. В открытой выборке бизнес-класса Москвы типичный лот стоит около 22,7 млн ₽ (ориентир 622 тыс. ₽ за квадратный метр при диапазоне открытых ценников от 15,4 до 50,1 млн ₽). В премиум-сегменте средний бюджет составляет порядка 38,2 млн ₽ (около 773 тыс. ₽ за метр при диапазоне от 25,5 до 102 млн ₽). В делюкс-сегменте ориентир находится на уровне 3,5 млн ₽ за метр и около 690 млн ₽ за лот.
Возьмём типичную квартиру бизнес-класса за 22,7 млн ₽. При минимальном первом взносе 20% (4,54 млн ₽) сумма кредита составит 18,16 млн ₽ на срок 30 лет с аннуитетным графиком. Это расчётная иллюстрация, а не публичная оферта банка:
- Если бы весь кредит выдавался по ставке 6%, ежемесячный платёж составил бы около 109 тыс. ₽.
- По базовой рыночной ставке 18% платёж вырастает примерно до 274 тыс. ₽ в месяц — разница в 2,5 раза.
- При комбинированной ипотеке льготный лимит 12 млн ₽ идёт под 6% (около 72 тыс. ₽), а оставшиеся 6,16 млн ₽ оформляются по рыночной ставке 18% (около 93 тыс. ₽). Итоговый платёж составит около 165 тыс. ₽ в месяц.
Лимит семейной ипотеки в 12 млн ₽ не покрывает бюджет покупки в бизнес-классе или премиуме без дополнительного рыночного плеча или собственных накоплений. Чтобы примерить эти параметры на свой бюджет, удобнее заранее рассчитать платёж на калькуляторе с точными суммами взноса и срока.
Ошибки и ограничения, которые ломают выводы
- Данные ЦБ за июль являются предварительными, а полная картина третьего квартала сложится позже.
- Нельзя смешивать разные базы: 27,81 тыс. кредитов ОКБ на 165,88 млрд ₽, долю 52% у ЦБ на 363 млрд ₽ общего объёма и 32,54 тыс. кредитов Дом.РФ на 195,26 млрд ₽.
- Снижение объёма выдач в июле не означает закрытия семейной ипотеки. Программа действует, а решение по её условиям ожидается не ранее 1 октября 2026 года.
- Ключевая ставка 14% не равна ставке по рыночной ипотеке, которая при выдаче держится около 18%.
- Лимит 12 млн ₽ — это максимальный размер льготной части кредита, а не полная стоимость квартиры бизнес-класса в Москве.
- В июле рыночная ипотека по объёму впервые обошла льготные программы в оценке рынка, но это отражает структуру спроса после июньского всплеска, а не отмену господдержки.
Частые вопросы
Семейную ипотеку действительно закрыли с 1 июля?
Нет, программа продолжает работать. Июньский пик был связан со спешкой заёмщиков перед 1 июля, после чего объёмы закономерно скорректировались. Выдача 27,81 тыс. льготных кредитов в июле на 165,88 млрд ₽ — это откат после июньских 55,15 тыс. на 335,31 млрд ₽, а не остановка господдержки.
Почему в одних источниках указано 27,81 тыс. кредитов, в других 32,54 тыс., а доля колеблется от 31% до 52%?
Это разные статистические контуры. Кредитное бюро ОКБ зафиксировало 27,81 тыс. кредитов на 165,88 млрд ₽ (31% по количеству и 47% по деньгам). Оператор Дом.РФ насчитал 32,54 тыс. кредитов на 195,26 млрд ₽. Банк России оценивает выдачи всех банков, где господдержка заняла 52% из 363 млрд ₽ общего объёма. Каждый источник считает свою выборку.
Может ли ипотечная ставка осенью опуститься до уровня ключевой 14%?
Банковская ставка по рыночным кредитам обычно превышает ключевую ставку на 3–4 процентных пункта. В июле средняя ставка по выданным рыночным кредитам составила около 18% при ключе 14%. Базовый прогноз ЦБ на 2026 год держит среднюю ключевую ставку на уровне 14,5–14,6%, поэтому автоматического снижения ставок до 14% ждать не приходится.
Хватит ли лимита 12 млн ₽ по семейной ипотеке для покупки бизнес-класса в Москве?
На типичную квартиру бизнес-класса стоимостью 22,7 млн ₽ или премиум за 38,2 млн ₽ одного лимита 12 млн ₽ недостаточно. Потребуется первоначальный взнос и комбинированная ипотека. При взносе 20% и сумме кредита 18,16 млн ₽ комбинированный платёж составит около 165 тыс. ₽ в месяц против 274 тыс. ₽ по полностью рыночной ставке.
Московские 2,7 тыс. ипотечных ДДУ в июле связаны со снижением льготной выдачи?
Это показатель сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы за июль (минус 5% к прошлому году), а за семь месяцев прошло 19,1 тыс. таких договоров (минус 31%). Московская статистика отражает зарегистрированные договоры в столице, тогда как 363 млрд ₽ ЦБ и 27,81 тыс. кредитов ОКБ учитывают выдачи по всей России. Июньский рост сделок в Москве почти на 40% к маю подтверждает общий сдвиг спроса на начало лета.
Свежие обзоры рынка и аналитику по проектам мы также ведём в канале MAX, где удобно следить за проверенными предложениями и сравнивать схемы покупки без лишних иллюзий.
