Чем чаще банк говорит «да», тем легче должна становиться ипотека. Август ломает эту логику: одобрены 67,8% рыночных заявок, но средняя ставка по базовым программам держится около 18,7%, а первоначальный взнос часто составляет 40–50%. Рекорд описывает тех, кто остался в очереди за кредитом, а не дешевизну самого кредита.
Пульс рынка · квиз
Одобрение получено. Что считать до брони?
Четыре развилки: доля одобрений, два среза августа, условия кредита и бюджет конкретного лота.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Рекорд есть. Банковской щедрости нет
67,8% — доля одобренных заявок именно на рыночную ипотеку. Не всех ипотечных заявок в стране и не одной первички. За два года показатель прошёл путь от 59,9% в июне 2024 года и 60,7% в марте 2025-го до 66,9% в июне 2026-го и нынешнего максимума.
На первый взгляд банки стали добрее. Меж тем слабые заёмщики при высокой ставке просто ушли из воронки. В ней осталось больше людей с высоким доходом и крупным первоначальным взносом, которых банку проще пропустить через проверку.
Есть и другая механика. После отказа в одном банке человек подаёт заявку в другой, иногда менее популярный, и получает положительное решение на худших условиях. В статистике появляется ещё одно «да». Дешевле кредит от этого не становится.
Поэтому три показателя нельзя складывать в одну красивую историю. 67,8% относятся к одобрениям рыночных заявок. 59% показывают долю рыночных сделок в августовской выдаче. А 20–25% отказов — оценка по всей ипотечной воронке 2026 года.
Большой взнос делает заявку сильнее, но не квартиру доступнее
Первоначальный взнос 40–50% снижает сумму долга и ежемесячный платёж. Для банка такой заёмщик выглядит надёжнее. Для покупателя это означает другое: почти половину цены нужно принести до получения кредита.
Средняя ставка по базовым программам на первичном и вторичном рынках сейчас около 18,7%. В середине января было около 21,2%, а к концу июля средняя ставка по рыночным программам составляла примерно 19,4%. Снижение заметно, но до льготной ипотеки здесь далеко.
Комбинированная схема тоже не отменяет эту арифметику. Сумма сверх лимита льготной программы идёт уже по рыночной ставке. Именно эту часть и нужно считать отдельно, без надежды, что слово «семейная» распространится на весь долг.
Проверка занимает несколько минут: подставьте ставку, срок и настоящий взнос в ипотечный калькулятор на сайте. Смотрите не на процент одобрений, а на ежемесячный платёж и общую нагрузку.
Август посчитали двумя способами
По банковской оценке в августе выдали ипотеку на 384 млрд ₽. Это на 8% больше июля и на 2% меньше августа 2025 года. Доля рыночной ипотеки достигла 59% сделок против не более 29% в январе; в самом ВТБ она превысила 65%.
Средний рыночный кредит в ВТБ вырос с 3,2 млн ₽ в январе до 3,6 млн ₽ в августе. За восемь месяцев банки выдали на новостройки и вторичное жильё 2,9 трлн ₽, на 30% больше год к году. Люди действительно меньше ждут идеальных условий и чаще решают личную задачу сейчас.
Но есть второй контур. По оценке Дом.РФ, в августе выдано 87 тыс. кредитов на 377 млрд ₽. С поправкой на рабочие дни рост к июлю составил 11% по числу и 13% по объёму. Льготные программы дали 34 тыс. кредитов на 208 млрд ₽, прибавив 21% и 22% соответственно.
Вы серьёзно ошибётесь, если склеите эти цифры в один вывод. В одном замере выросла доля рыночных сделок, в другом прирост месяца обеспечили льготные программы. Оба наблюдения верны, просто отвечают на разные вопросы.
Ключ 14% не превращается в ипотеку под 14%
На начало сентября ключевая ставка составляет 14,00%. Рыночная ипотека при этом стоит около 18,7%, а в конце июля средние программы держались около 19,4%. Между ставкой Банка России и предложением для покупателя остаётся банковская надбавка.
24 июля ключ снизили на 25 базисных пунктов. Следующее заседание назначено на 11 сентября. Это важный фон, но августовский рекорд уже состоялся и сам по себе не переписывает условия одобренного кредита.
Банк чаще пропускает тех, кто выдерживает нынешнюю цену денег. Если нужно сравнить варианты оплаты по конкретной новостройке, это лучше делать с командой РЕ-Эксперт: отдельно считать льготную и рыночную части, взнос и платёж, а не принимать общий процент одобрений за персональное предложение.
Средний кредит по стране не равен московскому лоту
Средние 3,6 млн ₽ включают новостройки и вторичное жильё по стране. Московский бизнес-класс живёт в другом масштабе: ориентир около 604 тыс. ₽ за метр, типичный лот — 23,4 млн ₽. Разрыв не закрыть одним фактом одобрения. Потребуются большой взнос, иной бюджет или другая география.
В премиум-классе ориентир около 777 тыс. ₽ за метр, типичный лот — 38,3 млн ₽. Премиум определяют качество продукта и сервис, а не ярлык «элитка».
Делюкс — отдельный клубный формат с приватностью и штучным предложением. В открытом срезе это около 3,3 млн ₽ за метр и порядка 638 млн ₽ за лот. Смешивать его с премиумом нельзя: разные масштабы, локации и сценарии покупки.
Что проверить до подачи заявки
Сначала разделите три вопроса. Одобрит ли банк заявку? На каких условиях? Выдержит ли ваш бюджет платёж по выбранному лоту? Августовский рекорд отвечает только на первый вопрос и только внутри рыночного сегмента.
Затем проверьте первоначальный взнос, полную ставку и рыночную часть комбинированного кредита. Положительное решение без этого расчёта — ещё не повод бронировать квартиру.
И последнее: сравнивайте одни и те же сценарии. Одинаковый срок, одинаковый взнос, одна цена лота. Тогда видно, где банк действительно предлагает лучшие условия, а где просто охотнее ставит галочку «одобрено».
Частые вопросы
67,8% одобрений означают возвращение доступной ипотеки?
Нет. Это доля положительных решений по рыночным заявкам. Средняя ставка по базовым программам около 18,7%, а первоначальный взнос по рыночным кредитам часто составляет 40–50%.
Почему банки стали одобрять больше заявок?
Высокие ставки отсекли часть слабых заёмщиков. В воронке осталось больше людей с высоким доходом и крупным взносом. Кроме того, после отказа в одном банке заявитель может получить «да» в другом, но на менее выгодных условиях.
Почему рыночная доля растёт, если август прибавил благодаря льготе?
Это выводы из разных контуров. Банковская оценка показывает 384 млрд ₽ выдачи и 59% рыночных сделок. Контур Дом.РФ показывает 87 тыс. кредитов на 377 млрд ₽, где месячный прирост обеспечили льготные программы.
Почему при ключе 14% ипотека стоит около 18–19%?
Ключевая ставка и ставка по ипотечному договору не совпадают. В конце июля средняя ставка по рыночным программам была около 19,4%, текущая оценка базовых программ — около 18,7%. Рекорд одобрений эту разницу не убирает.
Хватит ли кредита 3,6 млн ₽ на московскую новостройку бизнес-класса?
Это средний рыночный кредит по стране, включая первичный и вторичный рынки. Типичный лот бизнес-класса в Москве стоит около 23,4 млн ₽, поэтому понадобится существенно больший собственный капитал или другой сценарий покупки.
Сначала расчёт, потом бронь
Рекорд одобрений говорит, кого банк готов кредитовать при дорогих деньгах. Он не снижает ставку, не собирает первоначальный взнос и не платит по графику за покупателя.
Редкие предложения и изменения банковских условий мы разбираем в нашем Telegram. Там удобно следить за рынком, когда решение ещё не принято.
Тем, кто предпочитает MAX, те же практические ориентиры доступны в канале MAX. Можно искать самостоятельно, но лучше с нами и без комиссии.
