Покупатель берёт «беспроцентную» рассрочку на новостройку и спокойно выдыхает: это же не кредит. В бюро не светится. Банк при следующей ипотеке не увидит.
Пульс рынка · квиз
Пульс рынка: утренние цифры
Короткий квиз по свежим ориентирам Москвы — цена м², ставка, платежи и сделки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
Регулятор как раз закрывает этот зазор. Рассрочку не запрещают. Её хотят сделать видимой для банков и прозрачной по цене и штрафам.
Это не история про крупный хвост платежа к сдаче. Здесь другое: рассрочка как обход лимитов ЦБ на ипотеку. И обязательная запись долга в кредитную историю.
Это ещё не закон
ЦИАН.Журнал 17 августа 2026 года пишет: Банк России и Минстрой завершили работу над законопроектом о регулировании рассрочек на первичку. По пересказу ЦИАН документ выложен на федеральный портал проектов нормативных актов и проходит независимую антикоррупционную экспертизу.
Это не закон. Номера акта и даты вступления в силу в открытых источниках этой пачки нет. Писать «уже принят» нельзя.
Формулировки «что именно в проекте» идут как пересказ экспертов ЦИАН и как совпадение с публичными тезисами ЦБ — не как цитата статьи закона.
В конце материала ЦИАН стоит связка: закон об ограничении рассрочек на жильё могут принять до конца 2026 года. Это прогноз издания. Не календарь вступления в силу.
Если разбираете конкретный договор долевого участия с графиком платежей, имеет смысл свериться с командой РЕ-Эксперт: формулировки проекта ещё могут измениться, а условия в договоре уже действуют.
Почему бьют в бюро, а не «ещё одно эскроу»
По пересказу ЦИАН эксперт Эвелина Ишметова («Школа девелопера») называет обязательную передачу данных в бюро кредитных историй главным изменением.
Раньше рассрочка не отражалась в кредитной истории и не учитывалась в показателе долговой нагрузки. Для уже закредитованных это был серый канал обхода макропруденциальных лимитов ЦБ на ипотеку. После бюро это преимущество для застройщика теряется.
Масштаб портфеля ЦБ оценивает сам. Эльвира Набиуллина в интервью «Эксперту» (страница ЦБ от 27 апреля 2026 года): на 1 марта 2026 года обязательства граждан по рассрочке на строящееся жильё — 1,6 трлн ₽, или 17% стоимости заключённых договоров долевого участия. Уровень около середины 2025-го.
Более раннее окно — в материале РБК Недвижимость от 29 октября 2025 года, данные Дом.РФ через РБК: на начало октября 2025-го — 1,3 трлн ₽ неоплаченных рассрочек, 16% договоров. Эти цифры не подменяют друг друга. И не равны доле сделок у отдельных застройщиков.
Долю продаж путать с долей обязательств нельзя. Михаил Мамута в интервью «Известиям» на сайте ЦБ 12 февраля 2026 года: у отдельных застройщиков до 30–40% квартир продаются в рассрочку из-за высоких ставок по ипотеке.
Пресс ЦБ по опросу: в первом квартале 2025 года доля рассрочки у крупнейших — около 40% против 10–20% в предыдущие годы. Валерий Тумин («Фам Пропертис») в том же материале ЦИАН со ссылкой на данные ЦБ: к началу 2025-го у отдельных застройщиков до 40% продаж; к августу 2025-го общерыночный показатель 15% — максимум с 2022 года. Это его атрибуция ЦБ в ЦИАН. Не смешивать с 17% стоимости договоров на 1 марта 2026-го.
Что ЦБ говорил сам — раньше выкладки проекта
Мамута 12 февраля 2026 года: рассрочка на жильё никак не регулируется. Нет прозрачного раскрытия стоимости. Квартиры до последнего остаются на балансе продавца. Штрафы после ввода могут достигать 50% от всей суммы долга.
План регулятора: после ввода — собственность покупателю, у застройщика залоговое право. Нагрузка уходит в бюро. График и последствия просрочки — понятным языком. Штраф не более 20% годовых от суммы просрочки, не от всей задолженности.
На февраль 2026-го проект ещё дорабатывался с Минстроем и рынком, цель — внесение в Госдуму. Новость ЦИАН от 17 августа о выкладке проекта это не отменяет. И не превращает документ в закон.
Набиуллина 27 апреля 2026 года: типичный риск — рассрочка примерно на два года в расчёте на ипотеку после. Застройщик не оценивает кредитоспособность как банк. Ипотеку могут не дать. Или платёж окажется выше.
Летом 2025-го ЦБ направил банкам рекомендации учитывать риски жилищной рассрочки и обсуждал с Минстроем законопроект. Предпочтение регулятора — чтобы рассрочка уступала место рыночной ипотеке.
В Совете Федерации, по РБК Недвижимость от 29 октября 2025 года, та же линия: деньги продавцу — после оформления собственности; до этого — на эскроу, «как с ипотекой». Данные о жилищной рассрочке должны идти в бюро. Иначе банк кредитует, не зная крупный долг по новостройке.
Как устроено сейчас по 214-ФЗ
Рассрочку по договору долевого участия закон о долевом строительстве не запрещает. Часть 3 статьи 5: после регистрации договора цена уплачивается единовременно или в установленный договором период, безналично.
В ответах ЦБ на вопросы по эскроу прямо сказано: законодательных ограничений на рассрочку платежа на эскроу нет. Оплата — это условия договора. Статьи 15.4–15.5: деньги на эскроу блокируются и идут застройщику по правилам закона после ввода. Это норма закона. Не «рассрочка мимо эскроу».
Отдельный риск — как раз схемы без эскроу. Информационное письмо ЦБ о рисках рассрочки от застройщика в отраслевых материалах датируется как ИН-03-35/88 от 9 июня 2025 года. Застройщик не обязан оценивать платёжеспособность. Люди потом не получают ипотеку или платёж выше плана. Программы часто сопряжены с завышением цены жилья. Без эскроу при банкротстве застройщика деньги рассрочки можно не вернуть.
Пока проект не стал законом, смотреть нужно действующий договор, а не анонс экспертизы. Разложить график и формулировки можно в конструкторе договоров на сайте — это про текст сделки, не про калькулятор метража.
Что эксперты ЦИАН пересказывают про проект
Ниже — комментарии к материалу ЦИАН от 17 августа 2026 года. Не дословный текст ЦБ. И не статьи закона.
Ишметова: рассрочку легализуют как отдельный вид договора долевого участия. Деньги на эскроу до ввода. Залог на непогашенный остаток после сдачи. Потолок неустойки — 20% годовых. Запрет скрытой наценки за опцию рассрочки. Обязательная передача в бюро.
Право требовать досрочного погашения при просрочке три раза за год или два месяца просрочки — ужесточение относительно мягких договоров.
Её прогноз: не обвал спроса, а структурное сжатие спекулятивной и уже закредитованной части. Возможен всплеск договоров по старым правилам до вступления закона — календарный эффект. Это прогноз эксперта, не дата.
Тумин: сейчас рассрочка юридически не урегулирована. Про проект он говорит о минимальном взносе от 30% и лимитах на долю квартир в рассрочку. Это его комментарий к инициативе. В прямых цитатах ЦБ из этой пачки источников эти пороги не подтверждены. Не выдавать 30% и лимиты доли за факт проекта ЦБ.
Светлана Опрышко («Всёостройке.рф»): рассрочки не в кредитной истории — риск закредитованности. Цена в рассрочку может быть завышена. Эскроу не пополняются — застройщик теряет дешёвое проектное финансирование. Последнее рифмуется с логикой покрытия эскроу. Но ядро здесь другое: видимость долга покупателя, не доля покрытия долга застройщиков.
Не путать с законом про магазины и маркетплейсы
В поиске рядом лежит федеральный закон от 31 июля 2025 года № 283-ФЗ «О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки» и реестр операторов сервиса рассрочки на сайте ЦБ. Это маркетплейсы и товарная рассрочка. Другие сроки. Другой контур.
В том же интервью Набиуллиной 27 апреля 2026 года соседний абзац — про передачу в бюро долгов свыше 50 тыс. ₽ операторами сервиса рассрочки и обязанность банков учитывать их в показателе долговой нагрузки с марта 2027 года. Это не договор долевого участия застройщика.
Жилищную рассрочку ЦБ отдельно называл неурегулированной. 283-ФЗ на новостройки не переносить.
Что смотреть в договоре, пока это только проект
Проверять не «запретили ли рассрочку». Смотреть, что уже записано.
Куда идут платежи — на эскроу или нет. Есть ли наценка за рассрочку относительно полной оплаты. От какой базы считают неустойку: от просрочки или от всего долга. Когда возникает право собственности. Что будет при срыве графика.
Письмо ЦБ прямо предупреждает: застройщик не банк. Кредитоспособность могут не оценивать. Ипотека «после» — не гарантия.
Если ЦБ добьётся передачи жилищной рассрочки в бюро, банк увидит этот долг в показателе нагрузки. Для тех, кто брал рассрочку именно чтобы обойти лимиты, смысл схемы меняется. Даже без запрета продукта.
Календарный эффект Ишметовой — договоры «по старым правилам» до вступления — гипотеза. Не повод спешить без чтения штрафов. Пока закон не принят, действуют условия конкретного договора и 214-ФЗ. Не пресс-релиз.
Лента разборов новостроек и редких офферов — в нашем Telegram. То же по каналу доставки — в MAX.
Частые вопросы
Закон уже принят и рассрочку по ДДУ запретили?
Нет. По ЦИАН.Журналу от 17 августа 2026 года ЦБ и Минстрой завершили работу над законопроектом, документ проходит независимую антикоррупционную экспертизу. Это не вступление в силу. Фраза ЦИАН «могут принять до конца 2026 года» — прогноз издания, не дата.
Зачем регулятору БКИ, если деньги и так на эскроу?
Эскроу по 214-ФЗ отвечает на вопрос, куда лежат платежи до ввода. Бюро отвечает на другой: видит ли банк крупный долг покупателя, когда считает показатель нагрузки и выдаёт ипотеку. Ишметова в пересказе ЦИАН как раз называет передачу в бюро пунктом, который закрывает обход макролимитов. Набиуллина (РБК, 29 октября 2025 года): иначе банк кредитует, не зная долг по новостройке. Оценка ЦБ на 1 марта 2026 года — 1,6 трлн ₽ обязательств, 17% стоимости договоров долевого участия.
Это тот же закон, что про рассрочку в интернет-магазинах?
Нет. 283-ФЗ и реестр операторов сервиса рассрочки на сайте ЦБ — про товарную рассрочку и маркетплейсы. Рассрочка застройщика по договору долевого участия в публичных тезисах ЦБ — отдельный неурегулированный контур. Лимиты и сроки 283-ФЗ на квартиры от застройщика не переносить.
Откуда цифры 30% взноса и лимита доли квартир в рассрочку?
Это комментарий Валерия Тумина в материале ЦИАН от 17 августа 2026 года, не подтверждённая цитата ЦБ из источников этой пачки. Прямые тезисы ЦБ (Мамута, 12 февраля 2026 года) — про бюро, собственность плюс залог, раскрытие стоимости и штраф не выше 20% годовых от суммы просрочки, не от всего долга.
Можно ли сейчас платить ДДУ в рассрочку на эскроу?
Да: по части 3 статьи 5 214-ФЗ цена может идти периодом по договору. ЦБ в ответах на вопросы указывает, что законодательных ограничений на рассрочку платежа на эскроу нет. Риск «мимо эскроу» — из письма ЦБ о схемах застройщика, это не норма 214-ФЗ. Пока проект не закон, условия сделки — в вашем договоре.
