«Минус трети по сделкам — значит, эскроу отменили и метр скоро подешевеет на те же 35%» — так часто читают заголовок. На деле за год в Москве регистрируется примерно на треть меньше договоров долевого участия на новостройках: это про число сделок, а не про отмену счёта в банке, где лежат деньги покупателя, пока дом не сдан. Почти каждый оставшийся договор по-прежнему идёт через такой счёт. Механизм не «схлопнулся», сжалось число регистраций.
Пульс рынка · квиз
Регистрации, эскроу в ДДУ и скидка на витрине
Минус в отчёте считает штуки договоров; доля счетов в банке и цена в офисе — другие строки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
Минус в статистике — штуки договоров, не доля счетов
Увидеть «сделок с эскроу меньше на треть» и решить, что без счёта оформляют половину рынка — типичная ошибка. За январь–июль 2026 в срезе эскроу: число таких договоров −30,9%, примерно до 44,4 тыс., доля 97,1% (годом ранее 98,6%). В июле доля 98,5% — максимум с начала года; за месяц +2,3%, почти 6,7 тыс. договоров. Худеет поток, не правило «деньги через банк».
Разные окна — разные минусы
Их нельзя склеивать в одну «минус 35%»:
- Январь–август 2026, жилое первичное: 33,3 тыс. договоров долевого участия, −34% год к году. Вторичка Москвы за те же месяцы +4%, до 89,5 тыс. — спрос на жильё в городе есть, сжались договоры на стройке.
- I квартал 2026, все договоры (жильё и нежильё): 19,9 тыс., −35%; жильё 13 тыс., −37%.
- Январь–май: жилые договоры 20,7 тыс., −35,8% (пять месяцев, не фильтр «только эскроу»).
Формулировка в сниппете про «больше 25,8 тыс. эскроу в январе–апреле и −35%» — заголовок новости, не сверенный полный отчёт; здесь опора на ряды Росреестра в открытых публикациях.
Просадку I квартала эксперты связывают с ажиотажем декабря 2025 на старых условиях семейной ипотеки и дорогой рыночной ипотекой при ключе ЦБ 14,00% на 15 октября 2026 (сохранён 11 сентября; заседание 23 октября, исхода ещё нет).
Сентябрь поднял месяц, не год по Москве
DataFlat за сентябрь 2026 (договоры и уступки, без фильтра эскроу): старая Москва 3,8 тыс. сделок, +33% к августу, −32% год к году. Отскок месяца не отменяет годовое сжатие; эту корзину не прибавляют к ряду «только договоры с эскроу».
Ипотека в первичке
Ипотечные договоры долевого участия — кредит внутри первички, не число всех эскроу. Август 2026: 2,1 тыс. с кредитом, −48,5% к августу 2025; доля ипотеки 20,4%, на 7,3 п.п. ниже года назад. Январь–август: 21,3 тыс., −33,4%; доля 41,8%. Долю и штуки из разных срезов не пересчитывать.
При ключе 14% разумно рассчитать платёж на ипотечном калькуляторе до визита в банк.
Скидки на ценах у застройщика ≠ минус по сделкам
По обзорам октября 2026: открытый дисконт на 53% лотов в Москве и 41% в области; у столичных застройщиков 44% квартир со скидкой (+8 п.п. с сентября 2025). Средний дисконт называют 7–9%; фактическая уступка чаще до 20–25%, не зеркало −34% по договорам. Скидка часто только под ипотеку или 100% оплату и только в офисе.
К цене в договоре могут добавлять ремонт, мебель и аренду на период стройки: эскроу держит деньги на счёте, но не отменяет дефекты и срыв ключей при живой ипотеке. Кто ценит определённость, смотрит вторичку или сданный дом — это выбор формата, не отмена эскроу на новых договорах.
Где регистрируют и что на фоне
Январь–июль 2026 (все договоры): лидер ТиНАО 10,8 тыс. (23,7% сделок). На старой схеме без эскроу остаётся 29 объектов на 1,2 млн м² — старый запас, не доля новых договоров. Рост банкротств в стройотрасли — фон стресса, не доказательство, что ваш договор без счёта.
На что смотреть
- Отделить число регистраций от наличия эскроу в своём договоре.
- Не ждать скидку «как в заголовке статистики» — смотреть цену сделки и условия оплаты.
- Сравнить стройку со вторичкой при дорогом рыночном кредите.
Разобрать жилой комплекс и цепочку сделки можно с командой РЕ-Эксперт на сайте.
Частые вопросы
Минус трети по сделкам — эскроу отменили?
Нет. Доля договоров с эскроу за январь–июль 2026 — 97,1%, в июле 98,5%. Меньше договоров, счёт в банке на новых сделках почти везде.
Почему «35%», «34%» и «30,9%» в одной теме?
Разные периоды и корзины: семь месяцев эскроу, восемь месяцев жилья, квартал всех договоров, пять месяцев жилья. Одну цифру не склеивать.
Сентябрь вырос — рынок развернулся?
Месячный плюс к августу не отменяет −32% год к году по старой Москве в той же корзине DataFlat.
Скидка на половине лотов = цена −35%?
Нет. Средний дисконт 7–9% и доля лотов со скидкой не равны падению числа договоров на 34%.
Ипотека на первичке пропала?
Поток сильно просел (−33,4% за восемь месяцев), доля 41,8%; в августе 20,4% продаж с кредитом. Ноль — нет, при ключе 14% платёж считают заранее.
Куда ушёл спрос?
Вторичка Москвы +4% за январь–август при −34% жилых договоров на стройке — часть покупателей ушла в готовое жильё.
Материал справочный, не заменяет консультацию юриста, банка-эскроу или кредитора. Проценты в статье — из разных окон Росреестра и обзоров; минус 35%, 34%, 30,9% и 35,8% нельзя склеивать в одну цифру. Скидка на лоте не равна падению числа регистраций. Ключевая ставка 14,00% на 15.10.2026 не равна ставке вашей ипотеки и не начисляется на эскроу. Заседание ЦБ 23.10.2026 на момент публикации ещё не прошло — новую ставку не обещаем.
Акции застройщиков и короткие разборы цифр — в нашем Telegram и в канале MAX.
