Покупатель смотрит ДДУ на бизнес-квартиру в Москве. Цена целиком уходит на эскроу. В голове спокойно: деньги в банке, АСВ вернёт всё, если с банком что-то случится.
Пульс рынка · квиз
Пульс рынка: утренние цифры
Короткий квиз по свежим ориентирам Москвы — цена м², ставка, платежи и сделки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
Так говорят. На сделке цифра другая.
Возмещение — 100% суммы на счёте на день страхового случая. Но не больше 10 млн ₽. Типичный бизнес-лот в Москве по срезу РЕ-Эксперт — 22,8 млн. Даже нижняя десятая часть открытой экспозиции бизнеса уже 15,4 млн.
Дыра считается не от недостроя. От банкротства или отзыва лицензии у банка, где лежит эскроу.
Что именно покрывает АСВ по эскроу
Действующая норма — Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ, редакция от 31.07.2025.
Статья 13.2, часть 3: по ДДУ-эскроу агентство выплачивает 100% того, что лежало на счёте на день страхового случая. Но не больше 10 млн ₽.
«Сто процентов» здесь не вся цена квартиры. Это сто процентов внутри потолка.
Страхование по части 1 той же статьи идёт со дня, когда деньги попали на эскроу. И до дня, когда застройщик принесёт банку разрешение на ввод и сведения ЕГРН о собственности хотя бы на один объект в доме — либо до истечения срока условного депонирования. Для ИЖС в малоэтажном комплексе порядок особый.
Если АСВ уже получило из Росреестра факт регистрации собственности вкладчика на этот объект либо факт ввода дома и регистрации собственности хотя бы на один объект в этом доме — по этому счёту не платят.
ДДУ-эскроу считают отдельно от обычного вклада и отдельно от других типов эскроу. Часть 4 статьи 13.2: свой котёл у счетов по ДДУ (статья 13.2), свой — у эскроу на куплю-продажу (статья 13.1), свой — у эскроу на стройподряд (статья 13.2-1). У каждого типа свой потолок 10 млн.
Обычный вклад по статье 11 части 2 страхуется на 100%, но не более 1,4 млн ₽. Эскроу из этого общего котла прямо исключены частью 3 статьи 11. Это не «одна куча: вклад 1,4 млн плюс эскроу».
Если в одном банке несколько ДДУ-эскроу и сумма обязательств больше 10 млн, платят пропорционально по счетам. В совокупности всё равно не больше 10 млн — часть 7 статьи 13.2. Два договора в одном банке не дают два лимита.
Типичный бизнес-лот уже выше страховки
Срез РЕ-Эксперт по активным лотам Москвы, класс из Katalog.
Бизнес: 77 жилых комплексов, 3680 лотов. Ориентир 627 тыс. ₽ за квадратный метр. Типичный лот — 22,8 млн. Открытая экспозиция P10–P90: 15,4–50,5 млн. Весь этот коридор лежит выше текущих 10 млн.
На типичном лоте вне страховки АСВ остаётся 12,8 млн. Даже P10 — 15,4 млн — уже не закрывается целиком.
Премиум: 27 комплексов, 1731 лот. Ориентир 794 тыс. ₽ за метр. Типичный лот — 39,3 млн. P10–P90: 26,4–113 млн. Вне покрытия на типичном лоте — 29,3 млн. Нижняя десятая часть премиума, 26,4 млн, тоже выше 10 млн.
Делюкс в той же выборке узкий: 8 комплексов и 94 открытых лота. Ориентир открытых около 3,5 млн ₽ за метр и около 690 млн за лот. Ни текущие 10 млн, ни обсуждаемые 30 млн такой лот не закрывают. Узкий минимум–максимум по делюксу здесь не называем: выборка маленькая.
Другой контур — не подменять им 22,8 млн. РБК со ссылкой на «Бест Новострой», данные за июль, Старая Москва: бизнес 634,7 тыс. ₽ за метр, средняя квартира 39,2 млн при площади 39,2 м². Методика другая, география уже, нарезка классов не та. Оба ориентира всё равно выше 10 млн. Из 22,8 и 39,2 не складывается «одна средняя».
Если нужно приложить конкретный ДДУ к этому потолку, а не к «средней по рынку», разбор лота делают с командой РЕ-Эксперт: цена в договоре минус 10 млн — это и есть незастрахованный остаток на случай страхового случая у банка.
Недострой и банк — разные контуры
Эскроу по ДДУ обязательны с середины 2019 года. Если стройка встанет, покупатель может вернуть деньги в полном объёме. Это механика эскроу и 214-ФЗ, не лимит АСВ.
Деньги застройщику с эскроу не уходят, пока нет оснований. АСВ включается, если проблема у банка: банкротство или отзыв лицензии у эскроу-агента.
ЦИАН в «Цифрах недели» писал про рост дел о банкротстве застройщиков на 40%. Соседний инфоповод. Недострой — не страховой случай АСВ. Эта цифра не доказывает дыру в 10 млн. Она только напоминает: контур застройщика и контур банка путать нельзя.
С марта 2025 эскроу применяют и к ИЖС по подряду. Не всегда обязательно. Для льготной ипотеки на ИЖС — да. Эскроу по ДКП вторички и готового жилья — добровольный.
По статье 13.1 части 3 и части 6 у таких счетов тот же потолок 10 млн. Несколько счетов купли-продажи в одном банке тоже суммарно не больше 10 млн. Страхование здесь — с даты регистрации документов на переход права до трёх месяцев после регистрации, отказа или прекращения регистрации.
Если собираете ДКП с эскроу на куплю-продажу, конструктор ДКП можно собрать бесплатно на нашем сайте. Лимит АСВ от этого не меняется. Зато предмет договора хотя бы не смешивается с ДДУ.
Проект 30 млн ещё не закон
На Consultant 22 мая опубликован проект федерального закона № 1240316-8. Предлагают поднять возмещение по эскроу — ДДУ, купля-продажа, стройподряд — с 10 до 30 млн ₽.
Если проект примут, сила — с 1 января 2027 года. И только к банкам, у которых страховой случай наступит после этой даты. Это формулировка проекта, не действующая статья 13.2.
Сам ФЗ-177 на Consultant по-прежнему с лимитом 10 млн. Более поздней новости «проект стал законом» на проверенных источниках нет. Фраза «с 2027 лимит будет 30» пока не про закон. Про проект. Действующая норма — 10 млн.
Отдельно не путать с уже принятым Федеральным законом от 04.07.2026 № 230-ФЗ. Он с 1 января 2027 года правит часть 3 статьи 11: исключения из общего котла 1,4 млн, в том числе жилищные сбережения. Это не повышение эскроу до 30 млн.
РБК Недвижимость 22 мая: кабмин внёс проект. Страховка эскроу — на случай банкротства банка, где открыт счёт, не на случай недостроя. В пояснительной записке, которую цитирует РБК, жильё на первичке подорожало порядка 90% с начала 2020 года, и лимит 10 млн «зачастую уже не покрывает стоимость приобретаемой квартиры». Ставки отчислений по таким счетам предлагают снизить: открывать их могут только высоконадёжные банки.
СПРОСИ.ДОМ.РФ 25 мая: тот же проект, 10→30 млн. Сверх лимита — только в банкротстве банка, если хватит имущества.
Даже если потолок поднимут до 30 млн, арифметика рынка не исчезает. Типичный бизнес 22,8 млн в 30 млн укладывается. Типичный премиум 39,3 млн — нет. P10 премиума 26,4 млн был бы под 30. Типичный лот и верхняя часть экспозиции — нет. Делюкс около 690 млн не закрывает ни 10, ни 30.
Следить, остался ли текст проектом или стал законом, удобнее в нашем Telegram: лента живая, а статус законопроекта сам себя не обновит.
Выплата идёт на новый эскроу, не на карту
По живому ДДУ агентство переводит возмещение на новый эскроу того же ДДУ в другом банке — часть 9 статьи 13.2.
Не на карту. Не «на руки». Не «пойду к другому застройщику с этими деньгами».
Исключение — часть 10: если в ЕГРН уже есть запись о расторжении, прекращении или одностороннем отказе от ДДУ, правило «на новый эскроу» не применяется.
Это важнее, чем кажется на спокойном рынке. Страховой случай банка не превращает эскроу в свободные деньги. Пока договор жив, защита АСВ держит вас в той же сделке. Только счёт переезжает.
Как сверить свой ДДУ с лимитом 10 млн
Практика короткая. Без чужих кейсов.
- Возьмите цену в ДДУ — ту сумму, которая лежит или ляжет на эскроу.
- Вычтите 10 млн. Остаток — незастрахованная часть, если у банка наступит страховой случай, пока дом ещё не введён и собственность не зарегистрирована.
- Если договоров несколько и все эскроу в одном банке — сложите суммы. Лимит один: 10 млн на все такие счета вместе, выплата пропорциональная.
- Отдельно посчитайте обычный вклад в том же банке, если он есть: это другой котёл, потолок 1,4 млн, не складывается с эскроу и не вычитается из него.
- Проверьте тип счёта. ДДУ-эскроу — статья 13.2. Эскроу на куплю-продажу — статья 13.1. Подряд на стройку — статья 13.2-1. У каждого свой потолок 10 млн, но внутри типа несколько счетов в одном банке всё равно суммируются.
- Не закладывайте в расчёт «будущие 30 млн». Пока в ФЗ-177 стоит 10 млн, считать нужно 10.
- Зафиксируйте, куда ушла бы выплата: на новый эскроу того же ДДУ, если договор жив.
Ориентиры рынка выше помогают понять масштаб. Решение — по цифре в вашем договоре. Свежие заметки по эскроу и первичке дублируем в MAX, если Telegram не под рукой.
Ограничения: чего закон не обещает
Текст не про то, что конкретный банк рухнет. И не про то, что конкретный дом не достроят. Страховой случай банка — отдельный контур. Недострой закрывается механикой эскроу и 214-ФЗ, пока деньги не ушли застройщику.
Проект № 1240316-8 на дату разбора — проект. Сила «с 1 января 2027» в нём прописана условно: если примут и если страховой случай у банка случится после этой даты. Федеральный закон № 230-ФЗ к лимиту эскроу не относится.
Сверх лимита АСВ по эскроу само по себе ничего не доплачивает. По разъяснению СПРОСИ.ДОМ.РФ остаток — только в банкротстве банка и только если хватит имущества. Это не второй страховой полис.
Здесь нет имён банков, жилых комплексов и частных историй: в проверенных источниках таких кейсов под эту тему нет. Свежей официальной цифры совокупных остатков на эскроу Москвы на тех же источниках тоже нет — общей «подушки города» из этого текста не следует.
Когда дом введён и в ЕГРН есть собственность хотя бы на один объект — или собственность уже на ваш объект — контур страхования этого эскроу по статье 13.2 закрывается. Дальше это уже не «застрахованный счёт дольщика» в смысле этой статьи.
Частые вопросы
АСВ страхует эскроу на всю сумму ДДУ?
Нет. По статье 13.2 части 3 возмещение — 100% суммы на счёте на день страхового случая, но не более 10 млн ₽. На типичном бизнес-лоте 22,8 млн застрахованными остаются 10 млн, вне покрытия — 12,8 млн. На типичном премиуме 39,3 млн вне покрытия — 29,3 млн.
Если открыть несколько эскроу в одном банке, лимит умножается?
Нет. Несколько ДДУ-эскроу в одном банке дают один совокупный потолок 10 млн, выплата пропорциональна остаткам по счетам. То же правило для нескольких эскроу на куплю-продажу в одном банке — статья 13.1 часть 6. Другой тип счёта (вклад, другой вид эскроу) — другой котёл со своим потолком, не «плюс ещё 10 млн к ДДУ» в смысле умножения одного и того же лимита.
С 2027 года лимит точно станет 30 млн?
Нет, это не факт. Проект № 1240316-8 предлагает поднять возмещение по эскроу с 10 до 30 млн с 1 января 2027 года и только для страховых случаев после этой даты. Пока это законопроект. Действующий ФЗ-177 по-прежнему держит 10 млн. Уже принятый закон № 230-ФЗ правит статью 11 про исключения из котла 1,4 млн и к эскроу-потолку 30 млн не относится. Даже если 30 млн примут, типичный премиум-лот 39,3 млн всё равно не закроется целиком.
Если у банка отзовут лицензию, АСВ пришлёт деньги на карту?
По живому ДДУ — нет. Часть 9 статьи 13.2: выплата идёт на новый эскроу того же ДДУ в другом банке. На карту это не похоже. Исключение — часть 10: в ЕГРН уже есть расторжение, прекращение или односторонний отказ от ДДУ.
Если застройщик не достроит, сработает страховка АСВ?
Нет. АСВ по эскроу — это страховой случай банка. Недострой и банкротство застройщика — другой контур: деньги на эскроу застройщику не уходят, пока нет оснований, и возврат полной суммы — механика эскроу и 214-ФЗ, не потолок АСВ в 10 млн.
Если цифра в договоре уже больше 10 млн, это не повод бросать сделку и не повод ждать закон, которого ещё нет. Это повод посчитать остаток и не путать защиту от застройщика с защитой от банка.
