Чем быстрее дорожает комфорт, тем меньше «средний метр Москвы» говорит о цене квартиры в нём. В начале сентября комфорт дошёл до 452,3 тыс. ₽ за метр и прибавил 22% за год, а средневзвешенная цена всей строящейся витрины внутри МКАД оказалась 870,6 тыс. Почти вдвое выше. Парадокс объясняется не миллионным комфортом, а составом витрины: доступных по классу лотов стало меньше, дорогих больше.
Пульс рынка · квиз
Корзина витрины или смета по ДДУ?
Средневзвешенный срез, структура классов внутри МКАД и смета ремонта: проверьте, как читать цифры перед сделкой.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Поэтому заголовок «метр подорожал на 18%» нельзя примерять к однушке. В одной корзине лежат комфорт, бизнес, премиум и делюкс. Когда пропорции меняются, среднее ползёт вверх даже без одинакового роста цен во всех классах.
Что лежит в корзине на 870,6 тысячи
Срез охватывает строящиеся проекты старой Москвы внутри МКАД, без программы реновации. К началу сентября в продаже было 1,93 млн м², на 3% меньше, чем год назад. Лотов осталось 31,4 тыс., снижение на 6%.
Это витрина, а не касса ДДУ. Цифры показывают, что выставлено на продажу, но не говорят, сколько договоров закрыли в августе. Смешать эти показатели легко. Получить из них полезный ответ для своего бюджета уже не получится.
Комфорт за год сжался с 6,3 тыс. до 4 тыс. лотов. Минус 37%, доля всего 13%. Бизнес остаётся основой экспозиции: 19,4 тыс. лотов и 62% витрины, хотя его объём тоже сократился на 10%.
А премиум пошёл в другую сторону. В продаже рекордные 7 тыс. лотов, плюс 48% за год и доля 23%. Делюкс в этом срезе дан отдельной ценой, без доли лотов. Вот и вся механика: витрина сокращалась не в премиуме.
И давайте без путаницы в терминах. Премиум не становится делюксом из-за высокого ценника. Премиум определяют качество продукта и сервис, такой проект может находиться вплоть до МКАД. Делюкс означает клубный формат исторического центра, малое число квартир и приватность.
Комфорт вырос сильнее, но остался комфортом
Теперь разложим 870,6 тыс. по классам. Комфорт стоит 452,3 тыс. ₽ за метр, бизнес 559,4 тыс., премиум 1,1 млн, делюкс 3 млн. За год они прибавили 22%, 13%, 3% и 13% соответственно.
Самый быстрый рост среди основных классов показал как раз комфорт. Меж тем разрыв между ним и общей витриной составляет около 418 тыс. ₽ за метр. Это не ещё одна статистика, а простая разница двух цен из одного среза.
Средняя цена всей экспозиции прибавила 18% к прошлому году и 8% к январю. На неё одновременно повлияли переоценка квартир внутри классов и новая структура предложения. Комфорта стало заметно меньше, а премиума больше. Поэтому «плюс 18%» не означает, что конкретная однушка подорожала ровно на столько же.
С метражом работает тот же эффект. Средний лот витрины вырос на 4% и дошёл до 63 м². Но внутри классов нет общего движения к просторным квартирам: комфорт в среднем 47 м², минус 1%; бизнес 56 м², плюс 2%; премиум 79 м², минус 9%; делюкс 154 м², минус 1%.
Говорить, что «квартиры стали больше», после такой раскладки слишком смело. Средний метраж подняла доля дорогих сегментов. Сам премиальный лот при этом стал компактнее.
При этом студии не захватили рынок: вместе с однушками они занимают 43%, двушки 33%, трёшки 18%, квартиры с четырьмя комнатами и больше 5%. Куда полезнее учесть отделку. Семь из десяти лотов продаются без неё, а на предчистовую и чистовую приходится по 15%. Расходы после сделки средний метр не покажет.
Почему 584,6 тысячи не спорят с 870,6
Рядом встречается другая цифра: 584,6 тыс. ₽ за метр по квартирам и апартаментам первичного рынка старой Москвы в августе. Она снизилась на 4% к июлю.
Вы серьёзно сравниваете 584,6 и 870,6 как две оценки одной квартиры? У выборок разная методика и разный момент среза. Первая описывает августовскую корзину квартир и апартаментов, вторая средневзвешенную строящуюся витрину внутри МКАД без реновации на начало сентября.
С начала года средневзвешенная цена предложения новостроек старых границ с учётом элитного сегмента выросла на 2,6%. В сентябре прибавка к месяцу составила 0,3%, то есть снижение номинала остановилось.
Номинального обвала цен при этом не ждут. Высокие ставки влияют на кредит, но не превращают 452,3 тыс. в 870,6 тыс.
Собственная витрина даёт третью систему координат
Открытая витрина РЕ-Эксперт считает отдельные ориентиры по бизнесу, премиуму и делюксу. В бизнес-классе сейчас 78 жилых комплексов и 3948 лотов, около 609 тыс. ₽ за метр и 23,5 млн за типичный лот. В премиуме 29 комплексов и 2008 лотов, около 773 тыс. за метр и 37,9 млн за лот. В делюксе 8 комплексов и 97 лотов, около 3,3 млн за метр.
Получается несколько корректных чисел: 559,4 тыс. по бизнесу в одной корзине и около 609 тыс. в другой; 1,1 млн и около 773 тыс. по премиуму; 3 млн и около 3,3 млн по делюксу. Они не опровергают друг друга. Они отвечают на разные вопросы.
Площадь квартиры из средней цены лота и среднего метра здесь тоже выводить не надо. Такой расчёт создаст лот, которого в продаже может вообще не быть.
Как считать свой бюджет
Начните с класса, района и конкретного корпуса. Потом смотрите метраж, отделку и условия договора. Комфорт около 452 тыс., бизнес около 559 тыс. в общей корзине и около 609 тыс. в нашей витрине, премиум 1,1 млн и около 773 тыс. соответственно. Одна цифра 870,6 тыс. здесь только мешает.
Следом опишите сценарий жизни. Нужен отдельный кабинет? Две спальни? Готовая отделка или ремонт под себя? Средние 63 м² рынка ничего не бронируют и не отвечают ни на один из этих вопросов.
Ипотечный платёж считайте отдельно, по ставке и первоначальному взносу. К цене квартиры добавьте будущую отделку: 70% экспозиции продаётся без неё. Только после этого бюджет становится похож на план сделки, а не на впечатление от громкой средней.
Частые вопросы
Почему средний метр 870,6 тыс., если комфорт стоит 452,3 тыс.?
Среднее взвешено по всей строящейся витрине внутри МКАД без реновации. На комфорт приходится 13% лотов, на бизнес 62%, на премиум 23%. Комфорт подорожал на 22%, но его вес в корзине невелик. Поэтому 870,6 тыс. не цена комфорта и не ценник однушки.
Это та же цифра, что 584,6 тыс. за метр?
Нет. 870,6 тыс. это средневзвешенная цена предложения строящейся витрины старой Москвы внутри МКАД на начало сентября. 584,6 тыс. это августовская средняя стоимость квартир и апартаментов первичного рынка старой Москвы, рассчитанная по другой методике.
Почему у вас бизнес около 609 тыс., а в общем срезе 559,4 тыс.?
Потому что выборки разные. Общий срез внутри МКАД без реновации считает одну корзину. Открытая витрина РЕ-Эксперт по бизнесу и премиуму считает другую. Ориентир 609 тыс. не опровергает 559,4 тыс., как 773 тыс. не отменяют 1,1 млн по премиуму.
Стоит ли ждать, что средний метр откатится к цене комфорта?
Номинального обвала в соседнем срезе не ждут, а сентябрь показал рост на 0,3% к месяцу. Среднее меняется и вместе с ценами классов, и вместе с их долями в продаже. Ставка 14% влияет на кредит, но не возвращает всё предложение к 452,3 тыс. за метр.
Итог простой. Сначала найдите свою квартиру в правильной выборке, затем считайте её полную стоимость. Средний метр оставьте аналитикам: он хорошо описывает витрину и плохо заменяет ценник.
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретной сделке. Цифры витрины показывают средневзвешенное предложение, а не цену выбранного лота. Стоимость, отделку и условия договора сверяйте по проекту и ДДУ.
Проверить сценарий, метраж и бюджет можно в калькуляторе мечты. Если квартира уже близка к отбору, разберите класс, корпус и условия с командой РЕ-Эксперт. Можно искать самостоятельно, но лучше с нами и без комиссии.
Короткие разборы и предложения по бизнесу и премиуму публикуем в Telegram и в канале MAX.
