Деньги покупателя лежат на эскроу, а стройку кредитует банк. Поэтому продажи могут просесть, выбор — разрастись, а девелопер всё равно не спешит резать прайс: дешёвая распродажа бьёт по экономике проекта. Вот изнанка летнего парадокса Москвы. Договоров меньше, но ждать автоматического снижения цены опасно: кошелёк считает конкретный лот и платёж, а не среднее по чужой выборке.
Пульс рынка · квиз
Какой метр считать своим, а где торговаться?
Три ценовые корзины, навес предложения и условия сделки. Отделите ориентир своего лота от средней по чужому рынку.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Сделок меньше. Разворота рынка пока нет
В июле столичный Росреестр зарегистрировал 6 775 ДДУ на первичном рынке Москвы с учётом жилья и нежилых помещений. На жильё пришлось 4 437 договоров: на 1% меньше, чем в июне, разница около 45 сделок. Нежилой сегмент прибавил 3%, до 2,33 тыс. ДДУ.
Относительно июля прошлого года картина жёстче. Общее число ДДУ сократилось на 29%, по жилью — на 32%, по нежилым помещениям — на 23%. За январь–июль зарегистрировано 45,7 тыс. договоров, это на 30% меньше год к году. Полугодовой срез РБК показывает тот же масштаб: 38,9 тыс. сделок с новостройками и минус 30%.
Меж тем июнь и июль были живее мая. В июне прошло 6,7 тыс. сделок, на 23% больше, чем месяцем ранее, но на 14% меньше июня 2025 года. Июль стал вторым месяцем года после январского пика. Это не разворот вверх, а локальное оживление на слабом годовом фоне.
Часть спроса действительно ушла в готовое жильё. За январь–июль на вторичном рынке Москвы прошло 78,6 тыс. сделок, на 4% больше год к году. Но и здесь полегче на поворотах: вывод «стройка опустела» из этих цифр не следует.
Распроданность проектов к вводу подтверждает ту же мысль. У Москвы показатель 91,7%, у Петербурга — 93,3%, у Нижегородской области — 95,4%. Для сравнения: у Дагестана 23%, у Кабардино-Балкарии 25%. Летний поток ДДУ и доля распроданного к вводу — разные показатели. Один не отменяет другой.
В массовом сегменте старой Москвы «Метриум» насчитал за июль 1,3 тыс. ДДУ, вдвое меньше, чем годом ранее. Июньско-июльское оживление аналитики связывают со спешкой перед возможным изменением семейной ипотеки. Минфин сохранил прежние условия до 1 октября: ставка 6%, лимит для Москвы и области 12 млн ₽. Новых параметров после этой даты пока нет. Обещать ухудшение ровно с 1 октября — значит выдавать ожидание за подписанное решение.
Три цены метра, и каждая о своём
Первая корзина — «Мир квартир» в обзоре НовостройСити. Здесь московский метр новостроек за июль прибавил 4,1% и дошёл до 495 тыс. ₽. Рост за один месяц оказался сопоставим со всем первым полугодием. Рядом стоит оценка «Метриума» для массового сегмента старой Москвы: около 425 тыс. ₽ за метр и плюс 20% за год.
Вторая корзина — «Бест Новострой» у РБК. Она охватывает все классы Старой Москвы. Средний метр с июня по июль подешевел на 1%: с 913 до 905,3 тыс. ₽. Средняя выставленная квартира снизилась с 60 до 59,4 млн ₽. До этого показатель непрерывно рос с февраля и достиг пика в июне.
Почему здесь минус? В элитном срезе метр потерял 3%, до 2,96 млн ₽, а средний лот — 5%, до 429,2 млн ₽. Одновременно средняя площадь сократилась на 2%, до 144,9 м². Смесь классов потянула общий показатель вниз. Это не значит, что квадрат подешевел в каждом московском доме.
Третья корзина — открытая экспозиция РЕ-Эксперт на 4 сентября. В бизнес-классе 78 жилых комплексов и 4 045 лотов. Ориентир метра составляет 604 тыс. ₽, типичный лот — 23,4 млн ₽. Широкий диапазон открытых ценников: 15,8–50,9 млн ₽.
В премиуме 29 комплексов и 1 981 лот. Ориентир метра — 777 тыс. ₽, типичного лота — 38,3 млн ₽, диапазон ценников — 25,6–103 млн ₽. Премиум здесь означает качество продукта и сервис. Это не «элитка» и не делюкс.
Делюкс — отдельный клубный формат с приватностью и штучным предложением: 8 комплексов, 95 открытых лотов, около 3,3 млн ₽ за метр и около 638 млн ₽ за лот. Крайние границы цен для этого сегмента бессмысленны: заметная часть предложения доступна только по запросу.
Итак, 495 тыс., 905,3 тыс. и 604/777 тыс. ₽ — не спор аналитиков. Это разные наборы объектов. Сравнивать свой вариант нужно с тем же классом и адресом. А метраж и потолок бюджета удобнее сначала проверить на калькуляторе мечты. Средняя температура по Москве квартиру не оплатит.
Слабый спрос не мешает отдельным проектам дорожать
Ещё одна ловушка — принять рейтинг лидеров роста за весь рынок. РБК и «Метриум» сравнили десятку самых подорожавших проектов июля 2026 года с июлем 2025-го. В массовом комфорт-классе Старой Москвы средний рост этой десятки составил 40%, а два лидера на западе прибавили 45% и 66%.
В высокобюджетной десятке средний рост достиг 33% при разбросе от 22% до 57%. В топ-10 бизнес- и премиум-проектов получилось по 29%. Это именно лидеры роста, не среднее по рынку. Практический вывод проще: стагнация числа сделок не гарантирует скидку в выбранном доме.
В элитном контуре разрыв между новостройкой и вторичкой тоже велик. За десять лет метр первичного предложения вырос на 185%, вторичного — на 30%. В первом полугодии разница достигла 700 тыс. ₽ за метр: около 2,3 млн ₽ в новостройках против 1,6 млн ₽ на вторичке. Первичка дороже на 44%, хотя десять лет назад вторичка опережала её на 50%.
Эти данные относятся к элитному сегменту. Подменять ими премиум-срез РЕ-Эксперт или клубный делюкс нельзя.
Почему застройщик держит прайс
Схема модульная. Деньги дольщиков остаются на счетах эскроу, а стройку финансирует банк. Продажи замедлились, кредит проекта никуда не исчез. Резко снижать базовую цену застройщику невыгодно, поэтому уступка чаще прячется в скидке, рассрочке или субсидированной ставке.
Ориентир Сбера по росту цен на жильё в этом году — не выше инфляции, около 6,5%. Это оценка спикера, а не таблица открытых лотов. Её нельзя превращать в обещание роста конкретного проекта.
Предложения на рынке при этом много. В первом полугодии на каждый проданный квадрат приходилось 14,1 м² в продаже, на треть больше, чем год назад. Выставленный объём распродавался примерно за 14,5 месяца против менее чем 10 месяцев годом ранее.
За то же полугодие ввод жилья вырос на 20%, до 2,6 млн м², а продажи упали на треть. Покупатели забирали около половины строящегося объёма. Отсюда и практическая выгода: выбор шире, скидки активнее, рассрочек и субсидированных ставок больше. Торг есть. Автоматического обвала номинального прайса нет.
Риелторский канал массовой первички тоже меняется. По данным «Инкома» для офисов в Митине и Крылатском, закрытых сделок со вторичкой стало на 78% больше год к году. Готовая квартира в среднем на 18–20% дешевле аналога в новостройке, а жильё возрастом 3–5 лет заняло каждую пятую сделку вторичного рынка Москвы.
Агентства, которые продавали только льготную ставку, а не саму квартиру, теряют до 70% выручки. Это диагноз модели продаж. Делать из него вывод, будто все покупатели ушли с первичного рынка, нельзя.
11 сентября не включит дешёвые деньги
24 июля Банк России снизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 14%. Новое значение действует с 27 июля. Базовый сценарий регулятора предполагает среднюю ставку 14,5–14,6% в этом году и 10,5–12,5% в 2027-м.
Следующее заседание назначено на 11 сентября, релиз выйдет в 13:30 по московскому времени. В публичных ожиданиях есть два варианта: сохранить 14% или снизить ставку на 25 базисных пунктов, до 13,75%. Прогноз Совкомбанка на конец года — 13,5%, среди рисков остаётся сохранение 14% до конца года.
Все эти значения, кроме действующих 14%, пока прогнозы. Заседание не обязано мгновенно снижать ипотечный платёж, а дорогой рыночный кредит остаётся ограничением для спроса. Семейная программа на прежних условиях до октября и объясняет часть летней спешки. Она не делает сам метр дешёвым.
Редкие предложения и рабочие условия по конкретным лотам мы публикуем в Telegram-канале. Второй канал связи — РЕ-Эксперт в MAX. Там полезнее следить за живыми вариантами, чем ждать, когда средняя ставка сама выберет за вас дом.
Считать нужно бюджет, а не заголовок
Сначала определите класс и адрес. Затем найдите сопоставимую корзину: массовый рынок у «Мира квартир» и «Метриума», все классы Старой Москвы у «Бест Новострой» или открытые бизнес- и премиум-лоты РЕ-Эксперт. Только после этого сверяйте цену метра.
Второй шаг — платёж, первоначальный взнос и условия договора. Не ждите осеннего обвала только потому, что ДДУ стало меньше. Источники говорят о торге, рассрочке и субсидированной ставке при живом прайсе. Это пространство для переговоров, а не гарантия снижения номинала.
И не переносите региональный избыток предложения на Москву. Число регионов с избытком вывода выросло до 39, на 25,8% к началу года, но столица в том же исследовании остаётся среди лидеров распроданности к вводу. Разные рынки. Разная физика.
Разобрать конкретный лот, его класс и условия спокойнее с командой РЕ-Эксперт. Можно искать самостоятельно, но лучше с нами и без комиссии.
Частые вопросы
Если ДДУ упали на треть, почему квартира не дешевеет?
Потому что число договоров и цена в объявлении — разные ряды. За январь–июль прошло 45,7 тыс. ДДУ, на 30% меньше год к году. В июле зарегистрировано 6 775 договоров, из них 4 437 на жильё. Но стройку финансирует банк, деньги покупателей лежат на эскроу, и застройщику невыгодно резко снижать базовый прайс. Избыток предложения даёт пространство для скидки и рассрочки, а не обещание минуса в каждом доме.
Какой метр Москвы смотреть: 495, 905,3 или 604 и 777 тыс. ₽?
Тот, который соответствует вашему классу и географии. 495 тыс. ₽ и рост на 4,1% — корзина «Мира квартир». 905,3 тыс. ₽ и снижение на 1% — все классы Старой Москвы у «Бест Новострой». 604 и 777 тыс. ₽ — ориентиры открытой экспозиции РЕ-Эксперт по бизнесу и премиуму. Для массового сегмента старой Москвы «Метриум» даёт около 425 тыс. ₽ и рост на 20% за год. Складывать эти показатели нельзя.
Стоит ли ждать 1 октября или заседания ЦБ 11 сентября?
11 сентября — дата решения, а не кнопка дешёвой ипотеки. Сейчас ключевая ставка составляет 14%, остальные сентябрьские варианты остаются прогнозами. Семейная ипотека до 1 октября действует на прежних условиях: 6% и лимит 12 млн ₽ для Москвы и области. Новые параметры Минфин не утвердил. Если квартира нужна для жизни и платёж сходится, торг по конкретному лоту полезнее ожидания общего обвала.
