Расхожее убеждение, будто две выписки из ЕГРН автоматически превращают смежные квартиры в единый объект, разбивается о первую же попытку запустить перфоратор. На руках обе выписки, ключи получены, расчеты закрыты. Кажется, раз обе площади принадлежат одному человеку, смежная перегородка стала сугубо личным делом. Это опасное заблуждение.
Пульс рынка · квиз
Стена между двумя квартирами: проект, регламент и реестр
Проверьте регламент согласования в Москве, сроки Мосжилинспекции, штрафы и правила регистрации нового объекта.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Собственность дает право начать процедуру согласования, но не дает права трогать стены без утвержденного проекта. С точки зрения закона самовольный проем между изолированными помещениями считается незаконной перепланировкой. За этим следуют штрафы и судебные разбирательства, даже если обе площади полностью оформлены на вас.
Пока в Росреестре зафиксированы два раздельных кадастровых номера, юридически перед нами два самостоятельных объекта недвижимости. Чтобы объединить их в одно жилое пространство, придется пройти весь официальный регламент: от подготовки проектной документации и получения распоряжения инспекции до финального кадастрового учета и аннулирования прежних записей.
Что закон считает объединением: перепланировка, а не простой ремонт
По Жилищному кодексу объединение смежных квартир квалифицируется как перепланировка. Федеральный закон № 608-ФЗ прямо закрепил в статье 25 ЖК РФ: к перепланировке относится образование новых помещений, а также изменение границ и площади смежных объектов с обязательным внесением изменений в ЕГРН.
Эту процедуру необходимо четко отличать от других видов строительных работ. Переустройство по части 1 статьи 25 ЖК РФ затрагивает только замену, перенос или установку инженерных сетей и оборудования в существующих границах жилья. Реконструкция по части 3 статьи 36 ЖК РФ влечет уменьшение размера общего имущества дома и требует согласия абсолютно всех жильцов. Если общее имущество дома остается в неприкосновенности, объединение идет по регламенту классической перепланировки.
Когда нужно согласие всех собственников дома, а когда нет
Главный ориентир здесь дает статья 40 Жилищного кодекса. Согласно части 1 этой статьи, собственник смежных помещений вправе объединить их в одно. Если работы не меняют границы других квартир, не затрагивают общедомовое имущество и не уменьшают доли соседей, согласие остальных собственников дома не требуется.
Ситуация кардинально меняется при вмешательстве в общее имущество здания. По части 2 статьи 40 ЖК РФ, если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества дома, заявитель обязан получить стопроцентное согласие всех собственников помещений в МКД, оформленное протоколом общего собрания.
К общему имуществу по статье 36 ЖК РФ относятся межквартирные несущие конструкции, перекрытия, общедомовые коридоры и вентиляционные короба. В кодексе нет разграничения на горизонтальное или вертикальное объединение. Логика одна: если проем требует присоединения общедомовых элементов, нужно согласие всего дома; если общее имущество не меняется, подписи соседей собирать не придется.
Пошаговый маршрут: проект, работы, акт и запись в ЕГРН
Объединение двух квартир невозможно оформить по наброску или эскизу от руки. Для образования нового объекта статья 26 ЖК РФ требует полноценный проект перепланировки. Проектировщики рассчитывают допустимые нагрузки и готовят инженерные решения по обустройству проема. Без проектной документации надзорный орган вынесет официальный отказ по статье 27 ЖК РФ.
После получения распоряжения собственник проводит строительные работы и направляет уведомление об их завершении. К уведомлению по статье 28 ЖК РФ прикладываются технический план образованного помещения от кадастрового инженера и сведения об уплате госпошлины.
Точкой в процессе становится не подписание акта приемочной комиссией, а новая запись в реестре. Согласно части 3 статьи 28 ЖК РФ, перепланировка считается законченной исключительно в день внесения изменений в ЕГРН либо в день кадастрового учета нового помещения и регистрации прав на него. До этого момента де-юре существуют две разные квартиры со своими кадастровыми номерами и лицевыми счетами.
Сроки согласования: федеральный кодекс и регламент Москвы
По статье 26 Жилищного кодекса решение о согласовании или об отказе принимается не позднее 45 дней со дня подачи документов, а само решение направляется заявителю в течение трех рабочих дней. Акт приемочной комиссии на федеральном уровне утверждается в срок не более 30 дней со дня получения уведомления о завершении ремонта.
В столице действуют свои временные рамки. По московскому постановлению № 508-ПП в редакции № 841-ПП проектную документацию готовит проектная организация из состава СРО. Заявление подают исключительно в электронном виде через портал госуслуг. Решение о согласовании оформляется в срок до 20 рабочих дней, а акт приемочной комиссии — до 10 рабочих дней. Само решение действует 18 месяцев. После утверждения акта Мосжилинспекция самостоятельно в течение 5 рабочих дней направляет комплект документов в Росреестр.
Что ломает сделку: разные владельцы, залог и самовольный снос
Если смежные квартиры оформлены на разных людей, по пункту 1 части 8 статьи 41 закона № 218-ФЗ потребуется соглашение об образовании общей долевой или совместной собственности. В Москве по городскому регламенту 841-ПП также обязательно нотариальное согласие соседей при изменении конфигурации смежного помещения. Если на одну из квартир наложен залог, по части 12 статьи 41 закона № 218-ФЗ вопрос о его сохранении или прекращении решается строго по нормам федерального законодательства. Залог не переносится автоматически.
Самовольный проем без предварительного согласования влечет административный штраф по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ от 2 000 до 2 500 рублей для граждан. По статье 29 ЖК РФ надзорный орган обяжет вернуть жилье в прежнее состояние в установленный срок. Если проигнорировать предписание, суд по иску органа согласования вправе принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.
Когда несущую стену уже пробили без разрешения, узаконить работы задним числом через стандартный проект не получится. В Москве по пункту 16 приложения 1 к 841-ПП техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ вправе выдать только автор проекта дома либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией.
Частые вопросы
Всегда ли нужно согласие всех жильцов дома для объединения квартир?
Нет, далеко не всегда. По части 1 статьи 40 ЖК РФ согласие соседей не требуется, если строительные работы не затрагивают общее имущество многоквартирного дома, границы смежных помещений и доли других собственников. Согласие всех собственников дома обязательно только в том случае, когда перепланировка невозможна без присоединения части общедомового имущества.
С какого момента две квартиры официально считаются единым жильем?
Объединение считается завершенным строго в день внесения изменений в ЕГРН либо в день одновременного кадастрового учета образованного помещения и государственной регистрации прав на него (часть 3 статьи 28 ЖК РФ). Подписание акта комиссии фиксирует лишь строительную готовность, но в правовом поле до записи в реестре остаются два изолированных объекта.
Можно ли узаконить объединение квартир по эскизу без проекта?
Нет, согласовать объединение по упрощенному эскизу нельзя. Создание нового объекта недвижимости требует полноценного проекта перепланировки: в Москве его обязана готовить проектная организация — член СРО. Эскизный порядок применяется исключительно к несложным работам без изменения внешних границ и состава объектов.
Как объединить квартиры, если они принадлежат разным собственникам?
Владельцы обязаны заранее заключить письменное соглашение об образовании общей долевой или совместной собственности на будущий объект по пункту 1 части 8 статьи 41 закона № 218-ФЗ. В столице также потребуется нотариально удостоверенное согласие всех собственников смежного помещения при изменении его конфигурации.
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией. Законодательные нормы и градостроительные регламенты могут обновляться, а техническая возможность создания проемов напрямую зависит от конструктивных особенностей здания. Перед началом любых строительных работ обязательно проверяйте актуальные требования Жилищного кодекса и региональные строительные нормы.
Если вы только присматриваете покупку соседней площади или планируете будущую перепланировку, имеет смысл заранее прикинуть бюджет на калькуляторе, чтобы сопоставить итоговый метраж с финансовыми затратами на выкуп и ремонт.
Разобрать юридическую чистоту лотов, проверить технические ограничения от застройщика и подобрать смежные квартиры с реальным потенциалом объединения можно с командой РЕ-Эксперт еще до выхода на аванс.
Разборы реальных кейсов согласования, изменения строительных регламентов и аналитику московского рынка недвижимости мы регулярно публикуем в нашем Telegram, а также дублируем полезные инструкции в канале MAX для удобного чтения.
