Рекордная доля эскроу в 98,5% сделок выглядит как полная победа над рисками первичного рынка. Меж тем за красивым показателем скрывается сжатие реального спроса: за семь месяцев объём зарегистрированных ДДУ с эскроу в Москве упал сразу на 31%. Доля упёрлась в потолок не от притока новых покупателей, а потому что другой легальной трубы «напрямую застройщику» в столице почти не осталось.
Пульс рынка · квиз
Эскроу на 98,5%: развилки и правила для покупателя
Спецсчёт защищает деньги до ввода дома, но не отменяет проверку банка и сроков проекта.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Три разные доли, один месяц и семь месяцев
Цифры нельзя склеивать в абстрактные «почти сто процентов». В заявлении заместителя руководителя столичного Росреестра Дарьи Кудиновой, которое привели РИА Недвижимость и ЦИАН.Журнал, звучит формулировка «почти 99%». Карточка РБК Недвижимость фиксирует точную долю июля: 98,5%, причём показатель растёт третий месяц подряд. А за январь–июль статистика ведомства даёт 97% всех зарегистрированных в Москве договоров с эскроу.
В абсолютных значениях без проектного финансирования в июле оформлено лишь 99 из примерно 6,8 тысячи первичных сделок — около 1%. 99 договоров на весь мегаполис — это штучный хвост старых разрешений или спецпроектов, а не витрина «купить дешевле без банка».
Доля на максимуме, поток — нет
Точная статистика столичного Росреестра за июль фиксирует 6 676 ДДУ с эскроу. Это +2% к июньским 6 525 договорам. Меж тем к июлю прошлого года (9 359 ДДУ) падение составило −29%. Арифметика сходится: 6 676 договоров с эскроу плюс 99 без них дают 6 775 сделок (те самые округлённые 6,8 тысячи), что в точности составляет 98,54%.
За семь месяцев зарегистрировано 44 388 эскроу-ДДУ (аналитики дают округление 44,4 тысячи). К аналогичному периоду прошлого года (64 275) это −31% при доле 97%. Важная деталь: контур Росреестра включает договоры на жилую и нежилую недвижимость (машино-места, кладовые, коммерческие площади), поэтому 44 388 нельзя называть только продажами квартир. Общий фон рынка по данным РБК за полугодие показал минус 30% по всем договорам (38,9 тыс. сделок: жильё −33,2%, нежильё −23,4%). Картина предельно ясная: доля эскроу держится на максимуме, но сам физический поток сделок сжался.
Отдельно стоит учитывать накопленный портфель строек, который нельзя путать с месячным оборотом. По данным Мосгосстройнадзора, на действующих объектах столицы открыто около 182 тысяч ДДУ, на эскроу привлечено более 3,4 трлн ₽, а лимиты проектного финансирования от банков достигают 6,5 трлн ₽. Это общий строительный задел города, а не результат одного месяца.
Деньги блокируют после регистрации ДДУ, отдают после ввода
По статье 15.5 закона 214-ФЗ эскроу не означает мгновенный перевод средств девелоперу. Счёт открывается исключительно для блокировки денег дольщика. Средства вносятся только после государственной регистрации ДДУ, а срок депонирования привязан к проектной декларации плюс шесть месяцев (с возможностью продления до двух лет по заявлению дольщика).
Проценты на остаток на эскроу-счёте не начисляются — деньги не работают как вклад. Перевод застройщику или в счёт погашения проектного кредита происходит не позднее 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод дома или публикации сведений в ЕИСЖС. При расторжении договора средства возвращаются дольщику с учётом залога, ипотеки и маткапитала.
Перед выходом на сделку полезно заранее изучить юридическую конструкцию на странице договоров недвижимости, чтобы понимать отличия ДДУ от других форм расчётов.
Что проверить перед покупкой вместо чтения заголовков
Высокая городская доля эскроу не отменяет персональной проверки конкретного ЖК. Сам по себе спецсчёт защищает деньги от нецелевого вывода, но не гарантирует соблюдение проектных сроков девелопером. Перед бронированием необходимо проверять банк эскроу, актуальную редакцию проектной декларации и финансовую модель проекта.
Штучные 99 сделок без эскроу не стоит рассматривать как способ сэкономить: на первичном рынке это точечные исключения с повышенными рисками. Разобрать юридические тонкости конкретного ЖК и реальный бюджет покупки можно с командой РЕ-Эксперт. Свежую аналитику рынка и закрытые пулы проверенных новостроек мы регулярно публикуем в нашем Telegram и дублируем в канале MAX.
Частые вопросы
Почти 99%, 98,5% и 97% — в чём разница между этими цифрами?
«Почти 99%» — цитата руководства Росреестра про июль. 98,5% — точная доля сделок с эскроу за июль 2026 года. 97% — доля эскроу среди всех столичных ДДУ за семь месяцев с начала года. Смешивать их в один показатель нельзя.
Сколько первичных сделок в июле прошло без эскроу-счетов?
Ровно 99 договоров из примерно 6,8 тысячи зарегистрированных сделок (около 1%). Это штучные остатки старых разрешений или нетиповых форматов, а не массовый способ сэкономить на покупке.
Почему объём сделок за год сжался, если доля эскроу на максимуме?
В июле оформлено 6 676 эскроу-ДДУ против 9 359 годом ранее (минус 29%). За семь месяцев зарегистрировано 44 388 договоров против 64 275 (минус 31%). Доля выросла из-за отсутствия альтернатив 214-ФЗ, а общий поток регистраций на рынке заметно сократился.
Статистика Росреестра учитывает только квартиры?
Нет. В контур ДДУ столичного Росреестра входят как жилые помещения, так и коммерческая недвижимость, машино-места и кладовые. Поэтому 44 388 договоров некорректно называть чистыми продажами квартир.
Застройщик получает доступ к деньгам сразу после регистрации ДДУ?
Нет. По статье 15.5 закона 214-ФЗ банк блокирует средства до ввода дома в эксплуатацию. Перевод девелоперу или на погашение проектного кредита происходит в течение 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод или публикации данных в ЕИСЖС.
