Покупатель стоит у стойки бизнес-корпуса. На экране — планировка. В голове — чужой заголовок: остатки в новостройках распродают годами.
Пульс рынка · квиз
Пульс рынка: утренние цифры
Короткий квиз по свежим ориентирам Москвы — цена м², ставка, платежи и сделки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
«Подожду: ценник сам сыплется». Или наоборот: «раз не продаётся — в этот дом лучше не заходить».
Оба вывода экономят нервы. Оба часто мимо вашего лота.
Навес копится в одной таблице. Прайс этой квартиры живёт в другой. Стройку уже кредитует банк. Обвал ценника ему не «бесплатный стимул продаж».
76 месяцев — не таймер скидки на ваш корпус
Главный аналитик Циан Алексей Попов (цитата в «Ведомостях» 11 августа 2026 года) считает так. На июль 2026 из 66 млн кв. м строящегося жилья в городах-миллионниках реализовано около 27%. Если держать темп января–июня 2026, на поиск покупателей на остальное нужно 76 месяцев.
В эту цифру входят и проекты, где продажи ещё не открыты. Это скорость, с которой миллионники «переваривают» стройку на текущем темпе. Не обещание шестилетней скидки на квартиру, которую вы смотрите в Москве.
Год назад та же логика давала другую картину: 65 млн кв. м, продано 33%, расчётный срок остатков — 49 месяцев. Объём стройки почти не вырос. Доля проданного просела. Горизонт растянулся.
76 месяцев — это примерно 6 лет и 4 месяца. Не «почти четыре года». Четыре года ближе к прошлогодним 49 месяцам.
Где хвост длиннее — и где Москвы нет
По расчёту Попова самые длинные сроки среди миллионников такие:
| Город | Расчётный срок остатков, мес. |
|---|---|
| Красноярск | 81 |
| Омск | 86 |
| Новосибирск | 88 |
| Самара | 100 |
| Краснодар | 102 |
| Уфа | 109 |
Москвы в этом хвосте нет. Для покупателя бизнес- и премиум-лота в столице это важное ограничение: цифра 76 месяцев не описывает его корпус и не задаёт, сколько «ещё будут продавать» выбранный ЖК.
Свежие офферы и разборы лотов удобнее смотреть в нашем Telegram, а не примерять к московской квартире среднее по миллионникам.
Не путать с дом.рф: 2,4 года по Москве — другая линейка
дом.рф через РБК (срез начала мая 2026) считает иначе. Средний срок реализации новостроек по России — 3,2 года. Среди топ-10 регионов по объёму стройки — 3,5 года.
Пороги той же методики: ниже 2 лет — риск дефицита, больше 3,5 года — риск затоваренности. Среди топ-10 самые короткие сроки: Санкт-Петербург 2,3 года, Москва 2,4, Московская область 2,5. Самые длинные в том отчёте: Краснодарский край 5,5 года, Башкортостан 4,4, Ленинградская область 4,1.
Это не «перевод» 76 месяцев Циан в годы. Разные вселенные. Циан берёт миллионники плюс корпуса без открытых продаж и темп первого полугодия 2026. дом.рф — регионы и страну, соотношение запасов к продажам. Не складывать 76 месяцев и 2,4 года Москвы в одну историю «затоварились на шесть лет».
Ещё две соседние цифры, которые легко перепутать с 27% Циан. Домклик / Сбер через РБК: около 28% квартир без покупателя к вводу (и 83,1 млн кв. м нераспроданного к середине 2026) — это доля к сдаче по стране, не доля проданного в стройке миллионников. дом.рф по I кварталу 2026: к моменту ввода по России успели продать 76% жилья, в Москве — 88%. «Успели до ключей» и «сколько месяцев на весь портфель стройки» — разные вопросы.
Почему прайс не сыплется: банк уже в проекте
Навес сам по себе не включает демпинг. Банк России на 1 июля 2026 фиксирует больше 1 млн счетов эскроу. На них 7,5 трлн руб.
Деньги дольщика банк держит до ввода. Стройку финансирует кредит банка или свои средства застройщика. Ставку и резервы банк считает с учётом эффективности проекта.
Для эскроу ЦБ прямо описывает логику: стоимость кредитования снижается по мере наполнения счёта. Пустые эскроу — дорогой кредит. Скидка, которая ломает финмодель, банку не подарок.
Ключевая ставка с 27 июля 2026 — 14,00%. Решение Совета директоров ЦБ 24 июля, следующее заседание 11 сентября. Это фон стоимости денег. Не ставка по ДДУ покупателя и не сигнал «сейчас все уронят прайс».
Аналитики, которых цитирует РБК в начале июля, не ждут общего снижения цен новостроек Москвы. Девелоперы не могут остановить рост в условиях жёстких обязательств финансовых моделей. В рост закладывают себестоимость, дорогое проектное финансирование и социнфраструктуру.
Прогнозный материал Циан.Журнала на 2026 год (это другой текст, без цифры 76) говорит то же: сезонные акции в отдельных проектах — да, обвал прайса — нет.
Москва: спрос массового сел, метр за год вырос
«Метриум» через РБК 13 августа 2026: в июле в массовом сегменте Старой Москвы 1,3 тыс. ДДУ, минус 48% к прошлому году. За месяц плюс 3% — аналитики не называют это восстановлением.
Премьер комфорт-класса в Старой Москве нет с августа 2025. В июле 2026 не стартовал ни один массовый проект. Средневзвешенная цена массового метра — больше 422,3 тыс. руб./кв. м: минус 1% к июню и плюс 18% за год. Доля комфорта в предложении Старой Москвы около 22,9% — минимум наблюдений.
Спрос сел. Прайс массового при этом не обвалился. Это контекст спроса, не доказательство, что «остатки = скоро дёшево».
Полка читателя бизнес/премиум — другая. Срез открытой экспозиции РЕ-Эксперт по Москве на 15 августа 2026: бизнес — типичный лот около 22,8 млн руб. при ориентире 627 тыс. руб./кв. м; премиум — около 39,3 млн при 794 тыс. руб./кв. м. Это бюджет и класс, не срок 76 месяцев.
Прикинуть метраж и наполнение под свой сценарий можно в калькуляторе мечты. Он про площадь и опции ЖК, а не про «калькулятор 76 месяцев».
Что проверять в бизнес- и премиум-лоте
Сила покупателя здесь — выбор среди остатков и условия сделки. Не ставка на обвал ценника. Имеет смысл смотреть не «миллионники в среднем», а корпус:
- Сколько лотов реально висит в вашей очереди и секции, а не «по городу 76 месяцев». Корпус без открытых продаж в формуле Циан и ваш дом в продаже — разные объекты.
- Что именно называется акцией: скидка к прайсу, рассрочка, субсидия ставки, «подарок» отделки. Рассрочка и субсидия меняют график платежа, но сами по себе не равны обвалу ценника. Крупный хвост к сдаче в рассрочке — отдельный риск, его надо считать в рублях, а не в заголовке акции.
- Не путать редкий оффер по конкретному лоту с «рынком, который сыплется». Точечная уступка в остатках корпуса может быть. Массового обвала прайса свежие разборы этой недели не дают.
Разбор конкретного лота спокойнее собирать с командой РЕ-Эксперт: остатки корпуса, цена против акции, график рассрочки.
Короткие карточки по живым офферам дублируем в канале MAX.
Частые вопросы
Если остатков много, подождать, пока застройщик уронит цену?
Навес в миллионниках и прайс вашего лота живут в разных уравнениях. Стройку уже кредитует банк, ставка кредита завязана на эффективность проекта и наполнение эскроу. Аналитики не ждут общего снижения цен новостроек Москвы: в финмодель заложены себестоимость и дорогое проектное финансирование. Ждать обвала прайса из‑за заголовка «76 месяцев» — слабая стратегия. Смотреть остатки корпуса и условия сделки — сильная.
Значит ли 76 месяцев, что мой ЖК в Москве будут продавать шесть лет?
Нет. 76 месяцев — расчёт Циан по городам-миллионникам на темпе января–июня 2026, включая проекты без открытых продаж. В списке самых длинных сроков (81–109 месяцев) Москвы нет. По дом.рф в майском срезе у Москвы 2,4 года — и это уже другая методика. Не переносить среднее по миллионникам на бизнес- или премиум-корпус в столице.
76 месяцев Циан и 2,4 года дом.рф — это одно и то же, только в разных единицах?
Нет. Циан: 66 млн кв. м стройки миллионников, продано около 27%, горизонт остатков 76 месяцев. дом.рф: регионы и страна, в мае по России 3,2 года, по Москве 2,4. Рядом ещё 28% Домклик «не продали к вводу» и 76% дом.рф «успели продать к вводу» — это снова другие доли. Складывать их в одну цифру «затоваривание» нельзя.
Рассрочка и субсидия ставки — это уже обвал прайса?
Нет. Это условия сделки: как платите и какую ставку видите в графике. Прайсовый метр при этом может стоять или даже расти — как массовый сегмент Старой Москвы в июле: ДДУ минус 48% год к году, средневзвешенная цена метра плюс 18% за год. Акция в остатках корпуса проверяется против текущего прайса и против хвоста платежа к сдаче, а не против заголовка про 76 месяцев.
