Банковские ковенанты проектного финансирования требуют от застройщика строгого графика наполнения эскроу-счетов, а не чтения панических новостей. Когда Объединённое кредитное бюро фиксирует пятилетний минимум доли строящегося жилья в ипотечных выдачах страны — 16% по числу кредитов и 25% по сумме, — в рознице возникает ощущение замершего рынка. Меж тем столичный Росреестр в том же июле регистрирует 4 437 жилищных ДДУ: всего минус 1% к июню (минус 45 договоров). Ипотечная труба масс-маркета в регионах действительно сжалась, но московские новостройки бизнес- и премиум-класса живут по совершенно другой финансовой математике.
Пульс рынка · квиз
Срез ОКБ, ДДУ Москвы или лимит 12 млн?
Проверьте, как ориентироваться в отчётах бюро, лимитах льготных программ и реальной структуре сделок в Москве.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Три линейки, которые нельзя складывать
ОКБ считает абсолютно все ипотечные выдачи по стране: в июле вторичный рынок занял 84% кредитов и 75% общего денежного объёма. Для сравнения: в июне на первичку приходился 21% договоров и 31% денег, а на вторичку — 79% и 69%. Год назад пропорции составляли 43% к 56%. Это статистика банковских выдач по всей России, а не срез договоров долевого участия в Москве.
У ДОМ.РФ своя оптика. Аналитики института развития смотрят крупнейшие банки и сопоставляют объём выданных денег: в июле готовое жильё заняло 39%, а новостройки — 38%. Вторичка обогнала первичку впервые с 2023 года, но разрыв минимален. Утверждать, что новостройки потеряли рынок, опираясь на эти 38%, нельзя.
Третья ловушка — статистика отдельных банков. В июльском портфеле Сбера доля новостроек составила 47,6%, потеряв 10 процентных пунктов за месяц. Это внутренний показатель одного кредитора. Складывать эти метрики в одну корзину и делать вывод, что в Москве на новостройки берут лишь 16% ипотеки, — грубая аналитическая ошибка.
Масштаб июля: сколько кредитов и денег выдали банки
По данным ОКБ, за июль российские банки выдали 89,54 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 356,36 миллиарда рублей. Количество сделок просело на 20% к июню (было 111,68 тысячи), но выросло на 8% к июлю прошлого года (83,28 тысячи). По сумме рынок потерял 30% к июньскому пику (510,87 миллиарда) и 2% год к году (365,49 миллиарда). Суммарно за январь–июль выдано 616,70 тысячи кредитов на 2,63 триллиона рублей.
В отчётах ДОМ.РФ по крупнейшим банкам за июль фигурируют ориентиры: около 90 тысяч кредитов на 370 миллиардов рублей (плюс 11% по количеству и плюс 4% по деньгам к июлю прошлого года). Это отдельная банковская выборка. Подменять точные данные ОКБ округлением ДОМ.РФ не стоит.
Средний чек 5,57 млн не описывает бизнес и премиум Москвы
Средний размер ипотечного кредита по стране в июле, по информации ОКБ, составил 3,98 миллиона рублей (в июне было 4,57 миллиона, годом ранее — 4,39 миллиона). При этом в новостройках средний чек равен 5,57 миллиона рублей, а на вторичке — 3,23 миллиона. Разрыв превышает 2 миллиона рублей. Средний срок кредитования — 240 месяцев: 273 месяца (22 года и 9 месяцев) на первичном рынке против 230 месяцев на вторичном.
В Москве эти цифры не работают. В открытой экспозиции лотов агентства РЕ-Эксперт средний ценник метра в бизнес-классе держится на уровне 622 тысяч рублей, а бюджет типичной квартиры составляет 22,7 миллиона. В премиальном сегменте метр выходит в среднем на 773 тысячи рублей при чеке лота около 38,2 миллиона. Премиум здесь определяется архитектурой, инженерией и отельным сервисом вплоть до МКАД — не путайте его с делюксом, где клубный формат в переулках центра ограничен 30–50 резиденциями, и тем более не называйте «элиткой». Рассчитывать стратегию покупки лота за 22–38 миллионов рублей лучше персонально с командой РЕ-Эксперт, а не по средней выдаче ОКБ.
Полная стоимость кредита по статистике ОКБ в июле достигла 17,49% (в июне — 16,67%). По новостройкам ПСК зафиксирована на уровне 14,99%, по готовому жилью — 19,06%. Это усреднённая температура по больнице, где смешаны семейные, субсидированные и стандартные кредиты. Использовать 14,99% для расчёта ежемесячного платежа на лот бизнес-класса бессмысленно. Реальную долговую нагрузку под конкретную ставку и сумму банка позволяет посчитать ипотечный калькулятор на сайте.
Льготка сжалась, рынок подрос — разные контуры бюро
В структуре выдач ОКБ произошёл резкий переток. Число льготных кредитов после июньского ажиотажа упало вдвое: с 55,15 тысячи до 27,81 тысячи (минус 50%). Рыночные программы, напротив, выросли с 56,53 тысячи до 61,73 тысячи сделок (плюс 9%). Причина просадки понятна: рынок переживал слухи об ужесточении условий семейной ипотеки, после чего последовала закономерная пауза.
В аналитических обзорах встречаются и другие срезы. Например, по оценкам РБК доля льготных займов в июле составила 31% по числу и 47% по сумме (21,81 тысячи кредитов на 165,88 миллиарда рублей). У ДОМ.РФ фигурирует около 31 тысячи льготных кредитов на 184 миллиарда рублей, из которых семейная программа обеспечила 25,1 тысячи на 150,3 миллиарда. Это разные массивы данных, и склеивать 27,81 тысячи ОКБ с другими источниками без пояснений нельзя.
По выборке ДОМ.РФ рыночная ипотека впервые с 2023 года забрала больше половины объёма: 59 тысяч сделок на 186 миллиардов рублей (рост в 1,9 раза по числу и в 2,6 раза по деньгам год к году). За семь месяцев рыночные кредиты заняли 56% в объёме 606 тысяч договоров на 2,6 триллиона рублей. Ставки предложения в июле находились в коридоре 18,7–19,2% годовых: банки затормозили смягчение условий на фоне пересмотра прогнозов регулятора.
Ключевая ставка Банка России с 24 июля 2026 года установлена на уровне 14,00% (снижение на 25 базисных пунктов). Следующее заседание совета директоров намечено на 11 сентября 2026 года, а базовый прогноз средней ставки на текущий год составляет 14,5–14,6%. Однако прямым ориентиром для розничного покупателя ключевая ставка не является: банки закладывают в ипотечные продукты собственные премии за риск.
Москва: ДДУ и кредит — не 16% от 4 437
В столичном регионе статистика Росреестра показывает устойчивый спрос. За июль зарегистрировано 6 775 ДДУ: 4 437 договоров в жилом сегменте и 2 338 — в нежилом. Относительно июля прошлого года жилой сегмент сократился на 32% (с 6 499 ДДУ), а суммарный объём — на 29% (с 9 543 ДДУ). Но к июню динамика жилья составила всего минус 1%, тогда как коммерция прибавила 3%. Июль стал вторым по результативности месяцем года после января.
За семь месяцев в Москве зарегистрировано 45 693 ДДУ (минус 30% к аналогичному периоду прошлого года), из них 29 657 договоров пришлись на жильё (минус 33%). Падение год к году вызвано высокой базой прошлых программ, а не внезапной остановкой сделок летом.
Сделок с привлечением кредитных средств на столичном первичном рынке (жильё и коммерция) в июле прошло 2,7 тысячи (минус 5% к июню). Всего за январь–июль оформлено 19,17 тысячи кредитных ДДУ (минус 31% год к году). Доля ипотеки в структуре сделок с новостройками составляет 42% — ровно столько же, сколько год назад. Общее число ипотек в Москве (первичка плюс вторичка) в июле составило 7,6 тысячи (минус 12% к июню и минус 25% год к году). В жилом сегменте больше половины покупок проходит со 100% оплатой или через рассрочки. Применять 16% ОКБ к московским 4 437 ДДУ методически неверно.
Чем закрывать лот 22–38 млн, если труба на первичку сжалась
Семейная ипотека в августе 2026 года действует на прежних условиях: ставка до 6% годовых, первоначальный взнос от 20%, максимальный срок до 30 лет. Лимит льготного кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 миллионов рублей (для остальных субъектов — 6 миллионов). Комбинированная ипотека позволяет расширить сумму до 30 миллионов рублей, но всё, что выше 12 миллионов, банк тарифицирует по рыночной ставке. С 1 февраля 2026 года действует правило «одна льготная программа на семью», где супруги обязательно выступают созаёмщиками. Пересмотр условий ожидается не ранее 1 октября 2026 года.
Для лота бизнес-класса за 22,7 миллиона или премиума за 38,2 миллиона рублей лимит в 12 миллионов закрывает лишь часть сделки. Вы серьёзно рассчитываете уложиться только в льготный норматив? В реальной практике покупатели комбинируют инструменты.
Прямая оплата собственными средствами обеспечивает около 58% сделок на московской первичке, где покупатели размещают капитал на депозитах под высокую ставку и входят в проект траншами. Рассрочка от застройщика выручает при гибком графике, но требует трезвого расчёта финального платежа к моменту ввода дома, а не слепой веры в «беспроцентный период». Субсидированные программы от девелоперов в августе прибавили в объёме 20–30% по оценкам брокеров, но всегда требуют проверки наценки на тело долга. Нестандартные сценарии расчётов и закрытые пулы мы регулярно разбираем в нашем Telegram и дублируем в канале MAX.
Ошибки, которые ломают бюджет
- Приравнивать общероссийские 16% по ОКБ к доле ипотечных сделок на первичном рынке Москвы.
- Смешивать долю строящегося жилья ОКБ (16% и 25%) с отчётами ДОМ.РФ (38% объёма в топ-банках) и портфелем Сбера (47,6%).
- Путать спад жилищных ДДУ на 32% год к году с динамикой месяца, где июль просел всего на 1% к июню.
- Использовать среднюю ПСК 14,99% как ориентир рыночной ставки по лотам бизнес- и премиум-класса.
- Пытаться закрыть бюджет 22–38 миллионов рублей одной семейной ипотекой без комбо-программ, рассрочки или собственных накоплений.
- Оценивать столичный бюджет через средний общероссийский ипотечный чек на новостройки в 5,57 миллиона рублей.
Частые вопросы
Означают ли 16% по ОКБ, что новостройки в Москве перестали покупать?
Нет. Показатель 16% отражает долю строящегося жилья в общем числе ипотечных выдач по всей России. В Москве за июль зарегистрировано 4 437 жилищных ДДУ (минус 1% к июню), а число сделок с кредитом на первичном рынке составило 2,7 тысячи. Это принципиально разные срезы.
Почему у ДОМ.РФ доля новостроек составляет 38%, а у ОКБ — 25%?
Дело в методике подсчёта. ОКБ сопоставляет первичный и вторичный рынок по общему количеству и объёму выданных кредитов по стране (16% и 25%). ДОМ.РФ оценивает распределение объёма выдач исключительно среди крупнейших банков (39% готовое жильё против 38% новостроек).
Хватит ли лимита семейной ипотеки для покупки квартиры в бизнес-классе?
Базового льготного лимита в 12 миллионов рублей недостаточно для полной оплаты лота. В экспозиции РЕ-Эксперт средний чек в бизнес-классе составляет 22,7 миллиона рублей, в премиуме — 38,2 миллиона. Разницу закрывают собственными средствами, рассрочкой либо комбинированной ипотекой с рыночной ставкой на остаток.
Можно ли ориентироваться на среднюю ПСК 14,99% при планировании платежа?
Нет. Значение 14,99% отражает средневзвешенную полную стоимость кредита по всей совокупности льготных и рыночных выдач на новостройки в РФ. Рыночные ставки банков в июле находились на уровне 18,7–19,2%. Корректный платёж рассчитывается только по одобренным банком условиям конкретной программы.
Практический вывод: при покупке недвижимости в Москве опирайтесь на реальную структуру финансирования лота — соотношение собственных средств, параметров рассрочки и субсидированных лимитов, — а не на абстрактные заголовки об обвале ипотечных выдач по стране.
