Рыночный миф звучит убедительно: чем больше непроданных квартир, тем ближе массовая аренда от застройщиков. Полегче на поворотах: продажа возвращает капитал, а аренда замораживает его — громкий прогноз не меняет эту физику рынка.
Пульс рынка · квиз
Залог банка или ключи в найм?
Четыре развилки: доходность, обеспечение кредита, масштаб остатков и льготная программа.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Почему остатки не превратятся в арендный фонд
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков сформулировал позицию прямо: нереализованное жильё вряд ли уйдёт «в чистом виде» в государственную программу, а застройщики едва ли захотят превращать его в арендное. Экономика здесь действительно довлеет над желанием.
Модель девелопера устроена как цикл: финансирование, стройка, продажа. Аренда этот цикл не завершает, а замораживает вложенные средства. При типичной доходности не выше 4–6% годовых она уступает стоимости заёмного финансирования.
Понадобится и отдельная команда для эксплуатации домов. Без длинных дешёвых денег, налоговых льгот и понятного выхода из актива менять продажную модель на арендную бизнесу невыгодно.
Масштаб непроданного только подогревает ожидания. На рынке оценивали запас примерно в 352 тыс. квартир, а к концу 2026 года допускали рост примерно до 429 тыс. лотов стоимостью около 5 трлн ₽. В бизнес-планы часто закладывают продажу около 75% квартир к вводу дома.
Кажется, при таких объёмах проще сдать остаток и получать деньги. Меж тем держать квартиру под продажу для девелопера нередко выгоднее, чем переводить её в найм.
Исключения есть. Нераспроданные лоты могут собрать в закрытый паевой инвестиционный фонд и сдавать, пока ищут покупателя. Но редкий рабочий приём не становится массовой программой дешёвой аренды.
Непроданная квартира всё ещё связана с банком
При проектном финансировании готовый лот не лежит на условной полке со свободными ключами. У кредита есть обеспечение и условия, поэтому распоряжаться непроданной квартирой отдельно от финансовой схемы проекта получается не всегда.
Стандарты Дом.РФ подтверждают механику: готовые площади проекта, принадлежащие заёмщику, входят в первоначальный залог, а залог по кредиту остаётся у банка до выплаты по поручительству. Поэтому простая идея «выкупить всё готовое и сдать» упирается не только в желание девелопера.
Арендный дом разумнее считать таким с самого начала. Тогда под него заранее собирают финансирование, эксплуатацию и модель возврата денег. Пытаться после ввода превратить остатки обычного проекта в арендный бизнес — совсем другая задача.
О масштабе разрыва говорит ещё один ориентир: из 66 млн кв. м строящегося жилья в городах-миллионниках было продано чуть более 25%. Идею выкупа квартир под аренду обсуждали ещё в 2020 году, но льготная ипотека тогда убрала её с повестки. Продажная модель сохранилась.
Если выбираете между покупкой и наймом, полезнее считать собственный сценарий, а не ждать будущего «слива остатков». Разобрать бюджет и конкретный лот можно с командой РЕ-Эксперт.
Доступная аренда идёт по другой колее
Дом.РФ предложил распространить программу доступной аренды на всю страну. Сейчас она действует на Дальнем Востоке и в Арктической зоне: оператор работает в ДФО с 2022 года, в Арктике — с 2025-го.
У программы своя задача. Около 13% россиян арендуют жильё, в съёмных квартирах живут примерно 8 млн семей, а общий объём сдаваемого жилья оценивают в 252 млн кв. м. Примерно 25% опрошенных считают аренду долгосрочным решением.
Субсидия снижает ставку примерно на 25–30% к рынку. В Южно-Сахалинске студию площадью 19 м² приводили как пример найма за 5 тыс. ₽ в месяц. Это адресная модель с отдельным финансированием, а не распродажа непроданных квартир любого застройщика.
Арендные дома предлагают включать в проекты комплексного развития территорий. Пока закон предусматривает в таких проектах школы, детские сады и другую социальную инфраструктуру, но не формирование арендных домов. Сначала нужна отдельная конструкция программы. Потом дома.
Свежие предложения рынка мы разбираем в нашем Telegram. Дополнительные разборы выходят в канале MAX. Там программа аренды не превращается в обещание скидки на квартиру застройщика.
Как действовать покупателю и арендатору
Первое: не закладывать в личный бюджет массовую «распродажу в найм». Остатки продолжают продавать, иногда передают в закрытые фонды или оставляют в долгой экспозиции.
Второе: не смешивать государственную аренду и рынок московских новостроек. Возможное расширение программы с ДФО и Арктики на всю страну не даёт покупателю права на льготный найм конкретного непроданного лота.
Третье: сравнивать доступные варианты сейчас. В начале сентября 2026 года ориентир открытых цен в бизнес-классе составлял около 604 тыс. ₽ за м², типичный лот стоил около 23,4 млн ₽. В премиуме ориентир был около 777 тыс. ₽ за м², типичный лот — около 38,3 млн ₽.
И здесь без вольностей с классами. Премиум определяют качество продукта и сервис. Делюкс — отдельный клубный формат центра с приватностью и небольшим числом резиденций.
Если собираетесь снимать, проверяйте обычное рыночное предложение и документы. Зафиксировать условия поможет шаблон договора аренды. Если планируете покупку, сверяйте цену лота и платёж с рынком продажи, а не с надеждой на будущую дешёвую аренду.
Частые вопросы
Застройщик может сдать непроданные квартиры?
Точечно может. Например, лоты собирают в закрытый паевой инвестиционный фонд и сдают до продажи. Массовым сценарием это не стало: доходность аренды в 4–6% годовых, заморозка капитала и условия проектного финансирования оставляют продажу в приоритете.
Расширение программы Дом.РФ отправит остатки в льготный найм?
Нет. Программа доступной аренды действует в ДФО и Арктической зоне, а теперь обсуждается её расширение. Обязанности передавать туда непроданные квартиры у девелоперов нет.
Почему при сотнях тысяч непроданных квартир их нельзя просто сдать?
Потому что квартира внутри проекта связана с кредитом и залогом банка. Аренда к тому же требует отдельной эксплуатации, замораживает вложенные средства и приносит меньше, чем стоит заёмное финансирование. Это новый бизнес, а не быстрый способ закрыть остаток.
Итог без фокусов: много непроданного не означает, что завтра эти квартиры сдадут дёшево. Сначала считайте реальный сценарий покупки или найма. Миф о массовом арендном фонде счёт за вас не оплатит.
