Покупатель смотрит планировку на 90–120 метров в бизнес- или премиум-доме. В голове уже две машины. Или хотя бы одно место, которое не разыгрывают «по остатку».
Пульс рынка · квиз
Пульс рынка: утренние цифры
Короткий квиз по свежим ориентирам Москвы — цена м², ставка, платежи и сделки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
В отделе продаж кивают: паркинг будет. Двор без машин. Подземка на картинке.
После 5 августа 2026 года эта фраза ничего не говорит. Новый корпус город посчитает по площади квартиры. Соседний мог уйти со старой минималкой — 0,4 места на квартиру — и той же картинкой двора.
Дальше смотрите не «класс дома по ощущению». Развилка по документам корпуса.
Успел ли проект закрыть согласования на 5 августа. Есть ли уже госэкспертиза. Какой срок ввода в декларации. Норматив обеспеченности и купленное машино-место в собственность — разные вещи.
Город считает места от площади квартиры
Постановление Правительства Москвы от 05.08.2026 № 2118-ПП меняет постановление от 23.12.2015 № 945-ПП — нормативы градостроительного проектирования Москвы в области транспорта.
В новой редакции изложен «Порядок расчета числа мест постоянного размещения транспортных средств жителей». Это подтверждают открытые карточки Гаранта и ежедневный обзор КонсультантПлюс.
Сами публичные HTML этих справочных систем коэффициенты не печатают. Только факт замены Порядка.
Шкалу минимальных показателей приводит материал РБК Недвижимость со ссылкой на постановление в «Вестнике Москвы». Это пересказ источника, не самостоятельный замер рынка:
- 0,8 — на каждую квартиру площадью до 70 кв. м;
- 1,2 — на квартиры от 70 до 100 кв. м;
- 1,6 — на квартиры от 100 кв. м, а также таунхаусы и индивидуальные жилые дома.
Границу ровно 70 и ровно 100 кв. м открытый текст постановления в этом пересказе не уточняет. РБК пишет «до 70», сразу «от 70 до 100», затем «от 100».
Если ваш метраж как раз на стыке — смотрите формулировку в проекте. Не «округляйте в свою пользу» по буклету.
В зачёт обеспеченности, по тому же материалу РБК, идут не только подземный паркинг и отдельно стоящие паркинги жилой застройки. Ещё дворовые места и часть уличных мест в ближайшем окружении дома.
Старый минимально допустимый показатель для жилой застройки РБК называет 0,4 машино-места на квартиру. Его и закладывали при проектировании. В массовых и комфорт-проектах Старой Москвы «Метриум» (через РБК) даёт те же 0,4, редко 0,5.
Какие корпуса уже «старые», какие посчитают заново
По РБК новые нормы обязательны для ещё не согласованных проектов и для тех, что будут вводиться после 1 января 2028 года.
Не коснутся новостроек, которые по проектным декларациям должны быть сданы до 2028 года при условии, что положительное заключение государственной экспертизы уже получено. И тех, по которым на 5 августа 2026 года утверждено архитектурно-градостроительное решение (АГР), получено разрешение на строительство (РНС) «и пр.».
Полный закрытый перечень этого «и пр.» в открытом тексте РБК не расшифрован. Не додумывать его по чужим спискам.
Зачем этапность. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (РБК) говорит: ведущие застройщики просили внедрять норматив не одномоментно, а поэтапно — на объекты со сроком ввода до 1 января 2028 года.
Для покупателя это значит одно. «Паркинг будет» в корпусе с РНС до 5 августа и в корпусе без согласований на ту же дату — разные обещания.
Что меняется для 70–100 метров и для 100+
Новая минималка 1,2 (квартиры от 70 до 100 кв. м) и 1,6 (от 100 кв. м) выше старой городской минималки 0,4.
Чтобы понять, какая площадь вам вообще нужна — под семью, второй машиной и сценарием жизни, а не под картинкой двора, — удобен калькулятор мечты. От сценариев к метражу и наполнению дома. Без подмены норматива паркинга «классом» в брошюре.
Для сравнения по уже продаваемым домам — исследование «Метриум» на май 2026 (РБК, 19.05.2026). Топ-15 «наиболее подходящих для автовладельцев» в Старой Москве. Не рынок целиком:
- бизнес: в среднем 0,8 места на квартиру, максимум — 1 место на квартиру;
- премиум: в среднем 1,2, максимум 1,6;
- высокобюджетный сегмент: в среднем 2,1, максимум 3,3;
- массовые: 0,4 (максимум 0,5); комфорт по рынку в целом 0,2–0,4.
Следствие для крупной квартиры. В бизнес-проекте, который ещё не «закрыл» АГР, РНС и экспертизу на 05.08.2026, норматив на 100+ метров (1,6) выше того, что «Метриум» видел даже в лучших бизнес-домах выборки (максимум 1,0).
В премиуме 1,6 совпадает с прежним максимумом топ-проектов, не со средним 1,2. В делюксе и высокобюджете текущая практика часто уже выше 1,6 — новый пол сам по себе может не добавить мест в уже богатом паркинге.
Это сравнение аналитики с новой минималкой. Не расчёт по конкретному ЖК.
Не путать минимальный норматив с числом мест, которые застройщик продаёт в этом доме. Норматив — обеспеченность проекта: в зачёт идут двор и часть улицы. Место в собственности обычно продаётся отдельно.
Если менеджер говорит «хватит всем» — сверьте декларацию. Спросите, что именно идёт в зачёт, а что продаётся. Разобрать конкретный лот можно с командой РЕ-Эксперт — без комиссии покупателя новостройки.
Больше мест — не то же самое, что квартира подорожала на процент
Юрий Захаров, Pergaev Bureau (РБК): раньше норматив зависел от пешей доступности «рельсового каркаса» (метро, МЦД и т. п.) с понижающим коэффициентом.
По их примеру расчёта число мест может вырасти на 75% при доступности рельса более 30 минут пешком и на 145% при доступности 15 минут. Это пример бюро, не цифра из постановления.
Тот же источник: одними уличными местами новую норму не закрыть. Придётся наращивать этажи подземного паркинга, встраивать паркинг в комплекс, строить крытые отдельно стоящие паркинги. Менять ТЭП, число квартир и среднюю площадь.
Даже при той же суммарной площади квартир стоимость строительства дома может вырасти. Поэтому цена квадратного метра жилой площади может вырасти.
Процента удорожания квартиры в открытых материалах нет. Не складывать «+75% мест» в «квартира подорожает на 75%».
Цена самого машино-места к лету 2026 — отдельная история. Не эффект 2118-ПП.
Ricci через РБК: к началу лета / на конец мая 2026 средняя стоимость машино-места в строящихся проектах Старой Москвы — 5,4 млн руб. за лот, плюс 46% за год. РБК прямо пишет: динамика объясняется структурой (выход премиальных и элитных проектов) и сокращением предложения, а не новыми нормами. На тот момент их ещё не ввели.
«Метриум» на май 2026: в открытой продаже самое дорогое место — 15,7 млн руб. (29,7 кв. м, Замоскворечье). Самое дешёвое в Старой Москве — 1,7 млн руб. (13,3 кв. м, Текстильщики).
bnMAP.pro через РБК: в мае 2026 продано около 1 тыс. машино-мест (минус 23% к апрелю, плюс 11% к маю 2025). Предложение машино-мест плюс 7% за месяц, но минус 14,6% за год. Окупаемость арендой машино-места в Москве: более 15 лет, иногда свыше 19 лет.
Что будет с ценой места после роста предложения в новых проектах, эти источники не считают.
Короткий пересказ «требования вырастут на 75% и уйдут в цену метра» удобно бродит в лентах. Цифру 75% и качественную оценку «метр может вырасти» берите из РБК (Захаров), не из дайджеста. Свежие офферы и разбор таких развилок по домам — в нашем Telegram.
Как проверить свой корпус до брони
Не кликать «наугад» по закрытому кабинету. Открыть проектную декларацию на портале наш.дом.рф (публичный контур ЕИСЖС) и сверить четыре вещи.
- РНС. Дата, номер, срок, орган — обязательные сведения декларации (ст. 21 ч. 1 п. 2 214-ФЗ). Сравните дату выдачи с 05.08.2026: до этой даты или после.
- Срок ввода. График и предполагаемый срок разрешения на ввод (ст. 21 ч. 1 п. 9). Нужен, чтобы понять, попадает ли корпус в связку «сдача до 2028 + уже есть экспертиза».
- Экспертиза. Результаты экспертизы проектной документации (ст. 21 ч. 1 п. 1). Без положительного заключения «сдача до 2028» сама по себе исключение не закрывает.
- Сколько мест заложено. Число жилых и нежилых помещений (ст. 21 ч. 1 п. 7). Машино-места в форме декларации Минстроя (приказ от 04.04.2022 № 239/пр) идут как вид объекта долевого строительства наряду с жилым и нежилым (п. 19.7 формы). Смотрите также число заключённых ДДУ с разбивкой «жилое / нежилое / машино-место» (ст. 21 ч. 1 п. 11.2).
Декларацию застройщик направляет через личный кабинет в ЕИСЖС. Изменения — ежемесячно не позднее 10-го числа (ст. 19 214-ФЗ). Нормы 214-ФЗ по составу декларации — в ст. 21 на КонсультантПлюс.
АГР РБК называет одним из документов «на 05.08.2026». Публичного адреса, где покупатель сам скачивает свидетельство АГР, в открытых источниках этой карточки нет.
Практично: запросить у застройщика дату свидетельства АГР и сверить её с РНС и декларацией на наш.дом.рф. Сторонние «инструкции, как вытащить АГР» сюда не подставлять.
Если в декларации мест мало, а менеджер рисует подземку на весь дом — это повод остановиться до брони. Не «поверить картинке».
Ту же сверку по корпусу удобно держать в канале MAX: дата РНС, срок ввода, число машино-мест и ДДУ с видом «машино-место» против обещания отдела продаж.
Частые вопросы
Мне на квартиру от 100 метров положено 1,6 места в собственность?
Нет. 1,6 — минимальный показатель при расчёте обеспеченности проекта, который РБК приводит по «Вестнику Москвы». В зачёт идут подземный и отдельно стоящий паркинг, двор и часть улицы. Купленное машино-место по ДДУ — отдельный лот. Застройщик продаёт его отдельно, и его может быть меньше, чем «норматив на квартиру».
Как понять, мой корпус уже проскочил со старой 0,4 или его посчитают по новой шкале?
Сверьте декларацию на наш.дом.рф: дата РНС относительно 05.08.2026, срок ввода и есть ли уже положительное заключение госэкспертизы. Новые нормы, по РБК, обязательны для ещё не согласованных проектов и для вводов после 1 января 2028 года. Не коснутся сдачи до 2028 при уже полученной экспертизе и проектов с АГР, РНС «и пр.» на 5 августа 2026 года.
Квартира подорожает на 75% или на 145% из‑за паркинга?
Этих процентов удорожания квартиры в постановлении нет. 75% и 145% — пример расчёта Pergaev Bureau (РБК) про рост числа мест при разной пешей доступности рельса, не цифра 2118-ПП. Бюро отдельно говорит, что стоимость строительства дома и цена метра жилой площади могут вырасти. Процента удорожания квартиры открытые источники не дают.
Средние 5,4 млн за машино-место — это уже из-за нового постановления?
Нет. Ricci через РБК фиксирует 5,4 млн руб. к началу лета / на конец мая 2026, плюс 46% за год, и прямо объясняет это структурой предложения и его сокращением. На тот момент новых норм ещё не ввели. Рост цены места до лета 2026 как эффект 2118-ПП не подтверждён.
Где самому скачать АГР, если в декларации его не видно?
Публичного URL свидетельства АГР в этой карточке нет. Запросите дату свидетельства у застройщика и сверьте с датой РНС и декларацией на наш.дом.рф. Не ориентироваться на сторонние блоги с «инструкцией АГР».
Перед бронью крупной квартиры вопрос не в том, красивый ли двор на рендере. По какой шкале город посчитал этот корпус. Сколько машино-мест в декларации стоит отдельной строкой. Картинка отдела продаж эту развилку не закрывает.
