Дом, которому три–пять лет, может стоить заметно меньше строящегося корпуса по соседству. Не старый фонд, не компромисс по планировке: сопоставимый лот на вторичке называют дешевле новостройки на 18–20%. Парадокс только на вид, но у цифры есть важная оговорка для покупателя.
Пульс рынка · квиз
Какую цифру нести к договору, а какую оставить витрине?
Четыре развилки: методика сравнения, структура спроса, класс жилья и отдельный расчёт кредита.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Это среднее по стране, причём сравнивают квартиру с аналогом. Не московский метр «минус пятая», не скидка застройщика и не правило для любого класса. Сначала находим два действительно похожих лота. Потом считаем деньги.
Молодая вторичка — не вся вторичка
Речь о домах от трёх до пяти лет. Ключи получены, планировки современные, качество сопоставимо с новым корпусом, ждать стройку не нужно. В Москве на такие квартиры приходится каждая пятая сделка на вторичном рынке.
Смешивать этот фонд со всеми объявлениями города нельзя. В августе средний ценник московской вторички составлял 430 тыс. ₽/м², прибавив 0,7% за месяц. По крупным городам ориентир был 133,7 тыс. ₽/м² и плюс 0,6%. Но это вся витрина объявлений, а не только дома возрастом 3–5 лет.
Поэтому взять 430 тысяч, вычесть 20% и объявить результат ценой молодой вторички не получится. Методика сломалась ещё до калькулятора.
Три похожие цифры, три разных расчёта
Разрыв 18–20% относится к лоту на вторичке и аналогичной квартире в новостройке в среднем по стране. Рядом стоят другие показатели, внешне почти такие же. Меж тем считают они совсем разное.
- 19,6% — разница в пользу вторички на рынке старой Москвы без элитного сегмента. Это отдельный летний срез, не сравнение домов 3–5 лет с новым корпусом.
- Около 9% — оценка Банка России для жилья сопоставимого качества в домах не старше семи лет. Если учесть ремонт новостройки, разрыв доходит до 18%.
- 52% — данные Росстата по всем типам жилья. К молодой вторичке эту цифру приклеивать нельзя.
Сложить их, поделить и получить «честную пятую» не выйдет. Разные годы дома, география и состав выборки дают разные ответы.
Готовое жильё забрало три четверти площади спроса
В первом полугодии в Старой Москве реализовали 3,5–3,9 млн м² жилья. На новостройки пришлось примерно 23–26% площади, на вторичку — 74–77%.
По числу сделок картина такая: 16,7 тыс. на первичке без реновации, это минус 32% к прошлому году. На вторичке — 66 тыс., около плюс 3%. Тренд усилился во втором квартале.
Это не отказ от покупки жилья. Спрос перераспределился: готовую квартиру проще оценить, за неё можно торговаться, а ключей не нужно ждать. Поэтому рассказы о росте вторички на 78% без ясной географии оставим рассказчикам. Для Старой Москвы есть зафиксированные 66 тыс. сделок и рост около 3%.
Кто действительно потерял до 70% выручки
Не все риелторы. Столько теряют агентства, которые в массовой первичке продавали льготную ставку как главный продукт, а не саму квартиру. Это эконом-, комфорт-класс и массовые новостройки, не брокеры бизнес-, премиум- и делюкс-сегментов.
У массовой первички исчезли два прежних двигателя: массовая льготная ипотека и семейная ипотека. Сделки стали длиннее, покупатель торгуется, лёгких закрытий меньше. Часть специалистов уходит, команды сокращают.
Но массового закрытия агентств нет. Число партнёров-агентов на ЦИАН не изменилось, в Москве говорят об одном-двух закрытиях. Полегче на поворотах: рынок услуг не исчез, просто готовый дом 3–5 лет теперь сильнее спорит с новым корпусом за покупателя.
В элитном сегменте цена движется иначе
У элитной недвижимости Москвы обратная картина. Новостройка дороже вторички примерно на 700 тыс. ₽/м²: около 2,3 млн против 1,6 млн за метр. Правило «готовое дешевле на пятую» сюда не переносится.
И ещё одна важная граница. Премиум и делюкс — не одно и то же. Делюкс означает исторический центр, клубный формат и небольшое число квартир. Премиум определяют качество продукта и отельный сервис, причём такой проект может находиться вплоть до МКАД.
Подменить класс, а потом вычесть из цены 18–20% удобно лишь на бумаге. Для сделки такой расчёт бесполезен.
Каталог новостроек не знает цену готовой квартиры
В открытом каталоге РЕ-Эксперт ориентир бизнес-класса составляет около 604 тыс. ₽/м², типичный лот — около 23,4 млн. В премиум-классе это около 777 тыс. ₽/м² и 38,3 млн за типичный лот. Открытый делюкс держится около 3,3 млн ₽/м².
Но каталог считает активные лоты новостроек Москвы. Вторички в нём нет. Вычесть из 604 или 777 тысяч условную пятую и назвать результат ценой квартиры в готовом доме — не анализ, а подгонка.
Рабочий способ прозаичнее. Берём два адреса в одной локации, близкий метраж и одинаковый сценарий жизни. Сравниваем полный бюджет, состояние квартиры и цену ожидания ключей. Без усреднённой магии.
Пять проверок перед договором
- Сравните один район и близкий метраж. Средний метр города с метром конкретной стройки не соперничает.
- Отделите дома 3–5 лет от домов не старше семи лет и от всей вторички. Это три разные выборки.
- Оставьте лоты в одном классе. Элитный разрыв 700 тыс. ₽/м² ничего не доказывает для массового жилья.
- Не превращайте каталожные 604 или 777 тыс. ₽/м² в цену вторички простым вычитанием.
- Считайте полный бюджет двух квартир, а не красивый процент из заголовка.
Ипотечную ставку и платёж к этой разнице тоже не пришиваем. Сравнение кредита по договору купли-продажи и по ДДУ требует отдельного расчёта. Из разрыва цен между лотами ставка не следует.
Частые вопросы
18–20% — это скидка по Москве?
Нет. Это среднее по стране для квартиры на вторичке относительно аналога в новостройке. Московская цифра про молодой фонд другая: каждая пятая вторичная сделка приходится на дома 3–5 лет. Средние 430 тыс. ₽/м² по объявлениям к этой «пятой» не привязаны.
Почему нельзя взять 9% ЦБ или 52% Росстата?
Потому что базы разные. Банк России считает сопоставимое качество и дома не старше семи лет: около 9%, либо 18% с учётом ремонта новостройки. Росстат берёт все типы жилья и получает 52%. Отдельный летний срез старой Москвы без элитного сегмента даёт 19,6%.
Можно ли вычесть 20% из 604 или 777 тысяч за метр?
Нельзя. Это ориентиры активных лотов новостроек бизнес- и премиум-класса. Вторичку каталог не считает, поэтому цену дома 3–5 лет такое вычитание не покажет.
В элитном сегменте вторичка тоже дешевле на пятую?
Нет. Здесь новостройка дороже примерно на 700 тыс. ₽/м². Это другая ценовая механика, а не правило для массовой пары «новый корпус и молодой готовый дом».
Агентства массово закрываются из-за вторички?
Нет. Потеря до 70% выручки относится к агентствам, зависевшим от льготной ставки в массовой первичке. Число партнёров-агентов на ЦИАН не изменилось, а в Москве отмечают единичные закрытия.
Сначала пара лотов, потом вывод
Один процент рынок не объясняет. Если нужно сверить новый корпус с домом 3–5 лет, можно сначала прикинуть метраж и бюджет на калькуляторе, а затем разобрать конкретную пару с командой РЕ-Эксперт. Можно искать самостоятельно, но лучше с нами и без комиссии.
Новые сравнения и практические разборы публикуем в нашем Telegram и в канале MAX.
