Едете по шоссе мимо строек с логотипами ПИК и «Самолёта»: краны крутятся, баннеры висят, а в чатах уже кричат про «крах девелопмента».
Пульс рынка · квиз
Минус 50% у десятки — это обвал всей стройки?
Четыре ловушки квартала: топ-10 против страны, ПИК и «Самолёт» в Московском регионе, новые старты не равны корпусу вне продажи, прайс Москвы не копирует федеральный срез.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Покупатель открывает каталоги и не понимает, почему федеральные бренды почти перестали выкатывать громкие старты. А всё, что появляется, крутится вокруг Москвы.
Пустая витрина по стране и осторожность десятки лидеров — две абсолютно разные истории.
Десятка лидеров режет запуски, страна держит объём
Во втором квартале десять крупнейших застройщиков сократили вывод новых проектов на рынок вдвое по сравнению с прошлым годом. В метрах это сжатие почти до одного миллиона квадратов. Если сравнивать с первым кварталом, просадка ещё резче: минус 58%. Семь компаний из десяти урезали свои старты в два раза и сильнее.
При этом по всей России за тот же квартал девелоперы вывели 9,1 млн квадратных метров. Снижение к прошлому году всего на 5%.
Стройка в стране не встала. Кран перекрыл узкий клуб лидеров, а не весь рынок.
Если выбираете квартиру в столице и хотите понять, что происходит с конкретным проектом, разобрать площадку удобнее с командой РЕ-Эксперт. Мы сразу покажем, где реальный новый старт, а где застройщик просто вывел очередной подъезд в давно строящемся корпусе.
Кто притормозил сильнее всех
Цифры по отдельным компаниям наглядные:
- ССК срезал вывод на 82%, оставив 69 тыс. кв. м.
- «Самолёт» урезал объём на 74%, выведя 59 тыс. кв. м.
- ПИК сократил старты на 71%, до 148 тыс. кв. м.
- Девелопер «Точно» за апрель–июнь вообще не вывел ни одного нового проекта.
Речь идёт именно о старте новых проектов и выводе свежих площадок. Это не статистика закрытых или открытых продаж в корпусах, где уже заливают монолит. Пересказы в новостях часто путают эти вещи.
Куда ушли оставшиеся метры
Федеральные гиганты не просто сократили метры — они резко сузили географию.
«Самолёт» во втором квартале запустил новые дома всего в двух регионах (минус пять субъектов за год). Все новые проекты квартала пришлись на Московский регион.
ПИК оставил старты в четырёх регионах вместо семи. При этом 65% его новых проектов тоже сосредоточены в Москве и области.
Метры не растворились в воздухе. Крупнейшие игроки сжались и стянули ресурсы туда, где сохраняется самый ёмкий и платёжеспособный спрос.
Следить за реальными стартами и графиком вывода очередей без рекламной шелухи можно в нашем Telegram. Там мы разбираем живые лоты по мере их выхода на площадку.
Что это значит для московских цен и покупателя
Минус 50% у десятки лидеров на федеральном уровне нельзя автоматически переносить на московские прайсы.
Открытая экспозиция в Москве на конец августа наглядно показывает структуру предложения:
- Бизнес-класс: 78 жилых комплексов и 3711 квартир в продаже. Ориентир метра составляет около 622 тыс. рублей, типичный чек квартиры — около 22,7 млн рублей, а диапазон открытых ценников укладывается в 15,4–50,1 млн рублей.
- Премиум: 29 комплексов и 2021 лот. Метр держится на уровне 773 тыс. рублей, средний бюджет лота — около 38,2 млн рублей, разброс ценников составляет от 25,5 до 102 млн рублей.
- Делюкс: 8 проектов и 94 лота в открытой базе с ориентиром порядка 3,5 млн рублей за квадрат и около 690 млн рублей за лот.
Покупатель в Москве видит не дефицит жилья, а смену стратегии гигантов.
Причины такой паузы практические. Маржа массового серийного жилья заметно сжалась, и девелоперы смещают фокус в комфорт-плюс и бизнес. Одновременно банки ужесточают требования к балансу проектов и повышают первоначальный взнос по рыночной ипотеке. Выкатывать сотни тысяч серийных метров в условиях дорогого кредита не имеет коммерческого смысла.
Обвала или физического дефицита ждать не стоит: готовые площадки с разрешениями на строительство просто ждут более предсказуемой ставки, а часть квартир застройщики сознательно держат в закрытом резерве.
Короткие сводки по ключевым событиям и цифрам рынка мы также публикуем в канале MAX.
Как читать такие новости на практике
Чтобы не поддаваться эмоциям при выборе квартиры, держите в голове несколько правил:
- Разделяйте запуск нового проекта и продажи в строящемся доме. Если девелопер не объявил громкий старт с котлована, это не значит, что в его готовых корпусах закончились квартиры.
- Не путайте общероссийские запуски с ценами в Москве. Снижение стартов у топ-10 не означает автоматического падения цен на столичные новостройки.
- Смотрите на географию. Сжатие федеральной программы ПИК и «Самолёта» означает уход из рискованных регионов, а не остановку строек в Московской агломерации.
- Не ждите тотального дефицита. Площадки с готовой документацией никуда не делись: застройщики вернут их в график, как только сойдётся экономика проектов.
Частые вопросы
Значит ли минус 50% у десятки, что по России перестали строить?
Нет. Десять крупнейших девелоперов сократили запуск новых проектов до одного миллиона квадратных метров. Но в целом по стране за тот же квартал вывели 9,1 млн кв. м — снижение составило всего 5%. Тормозят только лидеры, оптимизирующие свои портфели.
Куда делись новые проекты ПИК и «Самолёта»?
Они уменьшили объёмы и сконцентрировались на Московском регионе. «Самолёт» оставил новые старты только в двух субъектах, направив все проекты квартала в столичную агломерацию. ПИК сократил географию до четырёх регионов, оставив 65% новинок в Москве и области.
Это то же самое, что застройщик придержал корпус от продажи?
Нет, это разные показатели. Здесь оценивается вывод на рынок совершенно новых проектов. Квартиры в уже возводимых домах, которые девелопер временно не выставляет на витрину, относятся к другой статистике управления остатками.
Стоит ли ждать дефицита новостроек и падения цен в Москве?
Нет. По оценкам экспертов, дефицита не предвидится: часть объёмов находится в резервах стройки, а площадки с готовыми документами временно заморожены до изменения ставок. На московском рынке экспозиция бизнес- и премиум-класса наполнена и стабильна.
Почему девелоперы режут старты, если у них нет банкротств?
Причина в рыночной конъюнктуре. Маржинальность серийного жилья упала, банки требуют строгой финансовой дисциплины по проектному финансированию, а по рыночной ипотеке растут первоначальные взносы. Застройщики перераспределяют ресурсы в более маржинальные сегменты вместо раздувания серийной стройки.
