Покупатель открывает витрину новостроек и ищет свежую табличку «старт продаж». Ему нужен комфорт-класс внутри МКАД: новый адрес, первый котлован, чистая планировка до наценки за этажи.
Пульс рынка · квиз
Пульс рынка: утренние цифры
Короткий квиз по свежим ориентирам Москвы — цена м², ставка, платежи и сделки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
В выдаче — одни и те же знакомые названия. Лотов с каждым месяцем меньше. Метр за год заметно прибавил в цене. Рядом бодро стартуют дорогие башни премиума, а в комфорте — глухая тишина.
Кажется, будто массовый рынок замер. На деле происходит другое: застройщики уже ровно год не выводят ни одного нового жилого проекта комфорт-класса в старых границах Москвы. Премьер здесь нет с августа 2025 года — такова картина «Метриум», которую передали РБК и ЦИАН. Июль 2026 года только закрепил эту паузу: ноль новых проектов в массовом сегменте столицы.
Премьера проекта — не новый корпус и не «доля лотов»
В разговорах три разные ситуации часто сваливают в одну фразу: «комфорт в Москве закончился». Это путаница.
Первая ситуация — премьера нового жилого комплекса. Когда девелопер выходит на новую площадку, ставит забор и открывает продажи первого дома. Вот таких стартов в старых границах нет уже двенадцать месяцев.
Вторая ситуация — пауза по корпусу. Комплекс уже строится, коробка растёт, но следующую очередь застройщик держит при себе. В июле продажи новых корпусов открылись всего в двух уже реализуемых массовых ЖК. Названий этих комплексов в официальных сводках нет — придумывать их с чужих форумов не будем.
Третья ситуация — доля комфорта на полке. По данным «Метриум», к началу августа доля комфорт-класса в предложении старой Москвы упала до 22,9%. Это минус 8,4 процентных пункта за год и исторический минимум за всё время наблюдений компании. Месяцем ранее было 23,3%, год назад — 31,3%, три года назад — 42,1%.
По оценке CORE.XP, число лотов комфорта в строящихся домах старой Москвы за год сократилось на 40% — до 4 тысяч. Премиум за то же время вырос на 20%, до 5,5 тысячи квартир, заняв 18% рынка (плюс 5 п. п.). Общий объём предложения в старых границах сжался до 1,9 млн м² (минус 8% за год) и 30,7 тыс. лотов (минус 12%).
За первое полугодие 2026 года в старой Москве стартовало ровно ноль массовых проектов. В Новой Москве за шесть месяцев запустили один комфорт-комплекс. Зато премиальный и элитный сегменты забрали около 82% всех столичных премьер — продажи открылись в 22 новых проектах, показав рост запусков в 3,7 раза к прошлому году. Дорогие метры выходят регулярно. Массовые в старых границах — на паузе.
Июльский плюс три процента не означает, что сегмент ожил
В июле в массовых новостройках старой Москвы зарегистрировали 1,3 тыс. договоров долевого участия. К июню это плюс 3%. Зато к июлю прошлого года — падение на 48%.
В аналитике «Метриум» это объясняют прямо: июльский микророст — не выздоровление рынка, а эмоциональный спрос перед ожидаемым ужесточением семейной ипотеки. Люди просто поспешили зафиксировать текущие правила.
Увидеть плюс три процента за месяц и решить, что «массовый сегмент проснулся» — ошибка. В годовом выражении сделок стало вдвое меньше.
Редкие новые корпуса в уже строящихся ЖК и реальные скидки проще отслеживать в нашем Telegram, чем месяцами ждать несуществующий котлован внутри МКАД.
Дорожает не новый старт, а то, что ещё в продаже
В июле на витрине массового сегмента старой Москвы оставалось 9,6 тыс. лотов в 72 проектах. Из них 8,8 тыс. квартир (за месяц без изменений, минус 30% к прошлому году) и 0,8 тыс. апартаментов (минус 8% за месяц, минус 50% за год).
Выбор сужается, а средний ценник ползёт вверх. Средневзвешенный метр в массовом сегменте старых границ стоит 422,3 тыс. ₽ (минус 1% за месяц, плюс 18% за год). Квартиры идут по 427 тыс. ₽/м² (минус 1% за месяц, плюс 17% за год), апартаменты — выше 359,8 тыс. ₽/м² (плюс 3% за месяц, плюс 21% за год). Те же ценовые ориентиры зафиксировал ЦИАН.Журнал.
Ещё показательнее десятка самых подорожавших массовых новостроек старой Москвы. За период с июля 2025 по июль 2026 года цены в них выросли в среднем на 40%, а в отдельных проектах — на 45% и даже 66%. Это не средняя температура по рынку, а разгон цен в конкретных популярных остатках.
Если открыть общий фильтр «комфорт / Москва» на ЦИАН, витрина покажет 15 687 объявлений в 138 комплексах: от 4,9 млн ₽, со средней квартирой 18,1 млн ₽ (377,2 тыс. ₽/м²) и площадями от 13,5 до 197,1 м². Но этот каталог смешивает старую Москву, Новую Москву и давно идущие проекты.
Пока покупатель ищет мифический новый старт, застройщики планомерно переписывают ценники на остатки в тех самых 72 проектах. Чтобы трезво оценить свои метры и бюджет до поездок по офисам продаж, на сайте есть удобный калькулятор мечты: он помогает оттолкнуться от реального сценария жизни, а не от фантазий о дешёвом котловане.
Почему застройщики не выводят массовый сегмент в старой Москве
Причина паузы прагматична: девелоперам не сходится экономика.
Земля в старых границах дорогая, себестоимость строительства выросла, а маржа в комфорт-классе упала. Добавьте отток покупателей и жёсткую конкуренцию с готовыми новостройками, где инвесторы продают жильё по договору купли-продажи без ожидания стройки. Выводить новый комфорт-проект на дорогой столичной земле застройщикам сегодня экономически невыгодно.
Когда вернутся старты? Аналитики связывают оживление комфорт-класса со снижением ключевой ставки хотя бы до 10–11%. Но это экспертная оценка «Метриум», а не обещание Центробанка. С 27 июля 2026 года ставка ЦБ составляет 14,00% (после снижения на 25 базисных пунктов). В базовом прогнозе регулятора средняя ставка на 2026 год заложена на уровне 14,5–14,6%, а коридор 10,5–12,5% ожидается только в 2027 году. Следующее заседание ЦБ назначено на 11 сентября.
Второй фактор — условия семейной ипотеки, возможное изменение которых обсуждают с 1 октября. Сейчас программа работает под 6% с первым взносом от 20% и лимитом 12 млн ₽ для столичного региона. Официальных решений об изменениях пока нет. Но рассчитывать, что одна лишь ипотека вернёт массовые премьеры в старую Москву, рано: за первое полугодие их не было даже при действующих правилах программы.
Что искать вместо нового комфорта с котлована
Если ждать старта в старых границах бессмысленно, у покупателя остаются три понятных маршрута.
Первый — остатки в 72 уже строящихся массовых ЖК старой Москвы (9,6 тыс. лотов). Премьеры тут не будет, зато дом понятен, а темпы стройки видны. Главное — проверить срок сдачи и убедиться, не попал ли выбранный комплекс в число тех, где за год ценник подскочил на десятки процентов.
Второй — Новая Москва. Там за полугодие состоялся один старт комфорта, а цены на старте доступнее.
Третий — пересмотр планки в сторону бизнес-класса, если бюджет позволяет сделать шаг вверх. В открытом каталоге РЕ-Эксперт комфорта нет — снимок держит сегменты бизнес, премиум и делюкс. В московском бизнес-классе сегодня 79 ЖК и 3638 лотов с ориентиром 625 тыс. ₽/м² (типичная квартира — 22,7 млн ₽, диапазон P10–P90 — от 15,2 до 50,9 млн ₽). В премиуме — 29 ЖК и 1990 лотов со средней ценой 770 тыс. ₽/м² (типичный лот 37,9 млн ₽, диапазон от 25,5 до 102 млн ₽). Всего в срез попали 5723 лота из 14 549 — массовый сегмент в эти категории каталога не входит, и брать цену бизнес-класса как ориентир комфорта нельзя.
Разобраться в остатках, сравнить планировки и отсечь перегретые предложения можно с командой РЕ-Эксперт — агентство работает без комиссии с покупателя. А свежие подборки объектов и аналитика выходят в канале MAX.
Главный вывод: не ждите дешёвый котлован комфорт-класса в старой Москве — его нет уже год. Выбирайте из реальных остатков в идущих домах, смотрите за МКАД или трезво оценивайте бюджет под соседний класс.
Частые вопросы
Если год нет новых проектов комфорта, значит ли это, что комфорт в Москве не продают?
Нет. Продажи идут, но только в уже запущенных ранее проектах. В июле в старых границах Москвы экспонировалось 9,6 тыс. лотов в 72 комплексах. На ЦИАН по фильтру «комфорт / Москва» доступно более 15 тыс. предложений в 138 ЖК, но это общий каталог с учётом Новой Москвы и уже идущих комплексов, а не новые премьеры.
Застройщик открыл продажи в новом корпусе — это тот самый «новый комфорт»?
Нет, это вывод очередной очереди в уже строящемся комплексе. В июле такие открытия были только в двух уже реализуемых массовых проектах. Премьера — это старт абсолютно нового жилого проекта, которых в комфорт-классе старой Москвы нет с августа 2025 года. За первое полугодие новых массовых комплексов в старых границах вышло ровно ноль.
Плюс 3% сделок за июль — сегмент уже оттаивает?
Нет. Хотя июль прибавил 3% к июню (1,3 тыс. ДДУ в массовом сегменте старой Москвы), к прошлому июлю падение составило 48%. «Метриум» считает этот всплеск временной реакцией покупателей перед возможным ужесточением семейной ипотеки, а не разворотом тренда.
Правда ли, что комфорт в старой Москве подорожал на 40–66% за год?
Такой скачок показала только десятка самых подорожавших массовых новостроек (в среднем +40%, максимум +66%). В целом по массовому сегменту старой Москвы средневзвешенная цена метра за год выросла на 18%, составив 422,3 тыс. ₽. Не путайте локальный разгон цен со средней динамикой рынка.
Когда ждать новый комфорт-проект в старых границах?
Точных сроков нет. Представитель «Метриум» предполагал, что застройщики начнут выводить комфорт при снижении ключевой ставки хотя бы до 10–11%. Сейчас ставка ЦБ составляет 14%, прогноз средней ставки на 2026 год — 14,5–14,6%, а коридор 10,5–12,5% ожидается только в 2027 году. Это аналитическая оценка, а не официальный график.
