Семья с ребёнком смотрит бизнес-новостройку в Москве. В голове уже стоит чужая формула: семейная ипотека, двенадцать миллионов под шесть процентов. Будто этого хватит почти на всю квартиру.
Пульс рынка · квиз
Пульс рынка: утренние цифры
Короткий квиз по свежим ориентирам Москвы — цена м², ставка, платежи и сделки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
В ленте рядом другой совет. С 1 октября комбо уберут. Надо срочно бежать в банк.
Это две разные вещи. Двенадцать миллионов — потолок льготной части кредита, а не цена лота. Решение «убрать комбо с 1 октября» официально не принято: это не закон и не подписанный текст Минфина.
Двенадцать миллионов — не цена квартиры
По условиям семейной ипотеки на август 2026 льготный лимит кредита — до 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В остальных регионах — до 6 млн.
Ставка льготной части — 6% годовых. Первоначальный взнос — от 20%. Срок — до 30 лет.
Так написано в новости спроси.дом.рф от 3 августа 2026: условия в августе остаются без изменений. Программа действует на прежних параметрах.
Если брать только льготную часть, без комбо, формула такая. Кредит не больше 12 млн. Взнос — не меньше 20% от цены. Тогда квартира — примерно до 15 млн: 12 млн разделить на 0,8.
РБК Недвижимость ещё в феврале 2026 фиксировала тот же коридор 14,5–15 млн. В нём на рынке уже в основном студии и однушки. В Старой Москве в этом бюджете около 97% — студии и однушки.
На срезе цен РЕ-Эксперт от 13 августа 2026 типичный лот бизнеса в Москве — 22,8 млн ₽. Нижний край открытой экспозиции бизнеса (P10) — 15,4 млн. Это уже выше формулы «12 млн плюс 20% своих».
Даже относительно недорогой бизнес-лот при взносе 20% даёт кредит около 12,3 млн. Без комбо семейной частью он не закрывается.
Типичный бизнес 22,8 млн. Взнос 20% — 4,56 млн. Кредит — 18,24 млн. Льготных из них 12 млн. Рыночный хвост — около 6,24 млн.
Если комбо не будет, своих нужно не 20%, а 22,8 минус 12 — это 10,8 млн. Почти 47% цены.
Конкретный лот из этой вилки имеет смысл разбирать с командой РЕ-Эксперт. Ценник, взнос и хвост считаются по договору, а не «в среднем по классу».
Премиум ещё дальше от «двенадцати миллионов на всю квартиру». Типичный премиум-лот на том же срезе — 39,3 млн. P10 премиума — 26,4 млн. Оба не живут в формуле без комбо.
Комбо — льготная часть плюс хвост, а не вторая программа
В чате комбо звучит как вторая программа. Отдельная. Ещё выгоднее.
На карточке иначе. Официальная формулировка на спроси.дом.рф: семейную ипотеку с увеличенным размером кредита называют комбинированной. Часть суммы — по программе, ставка до 6%. Остаток — на рыночных условиях или по региональной программе.
РБК Недвижимость описывает то же через Минфин и рынок. В пределах лимита — 6%. Сверх лимита — рыночная ставка: 12 млн в столичных регионах, 6 млн в остальных. В текстах это же называют «повышенным лимитом» и «комбинированной ставкой».
Потолок всего кредита с комбо — до 30 млн ₽ для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО. До 15 млн ₽ для остальных регионов. Это не то же число, что льготные 12 млн.
Путать их — типичная ошибка. 12 млн ограничивают льготную часть. 30 млн — весь кредит, если банк вообще выдаёт комбо.
Типичный премиум 39,3 млн уже выше потолка комбо 30 млн. Даже с комбо своих нужно минимум 39,3 минус 30 — 9,3 млн, а не 20%. Без комбо своих — 39,3 минус 12: 27,3 млн.
Комбо расширяет коридор бизнеса. Но не превращает премиум в «семейную под шесть процентов на всю сумму».
Рыночный хвост сидит в среде ключевой ставки ЦБ. С 24 июля 2026 она 14,00% — пресс-релиз ЦБ. На 7 августа в таблице ключевой всё ещё 14%.
Конкретную ставку хвоста конкретного банка из этого числа не выводят. Это продукт банка. Единой свежей цифры «среднего комбо» в официальных источниках на 13 августа нет. Не считать и «средневзвешенную» ставку комбо из лендинга банка общим правилом программы.
С 1 февраля 2026 рыночную часть комбо можно рефинансировать отдельно. Льготные 6% при этом сохраняются. Раньше банк часто считал рефинансирование новой выдачей — и льготу теряли.
Это правило Минфина, информация от 27 октября 2025. Не обещание, что хвост станет дешёвым.
В августе комбо ещё в списке действующих условий
Спроси.дом.рф 3 августа 2026 пишет прямо: комбинированная ипотека — комбо-ипотека — доступна. Ставка 6%. Взнос от 20%. Льготный лимит 12/6 млн. Комбо в перечне.
Обсуждение обновления, в том числе учёт числа детей, в августе параметры не сдвинуло.
Кто проходит по программе — та же августовская новость и каталог ДОМ.РФ. Семьи с ребёнком до 6 лет включительно. С ребёнком-инвалидом. С двумя несовершеннолетними — в 35 регионах. Заёмщики и дети — граждане РФ.
С 1 февраля 2026: одна льготная ипотека на семью. Супруги — созаёмщики. Исключения: супруг не гражданин РФ; военный НИС. Кредитный договор по программе — до 31 декабря 2030 года. Норматив: Решение Минфина России от 14 января 2026 № 25-67381-01850-Р.
Для двух несовершеннолетних без ребёнка до 6 лет и без инвалидности Москва в территориальный список 35 регионов не входит. На столичную новостройку по семейной программе обычно завязан ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок-инвалид.
«У нас двое школьников» само по себе столичную семейную не открывает.
Средний льготный кредит в Москве в июне 2026 — 9,14 млн ₽. Это РБК, данные ОКБ. Рекорд. Но всё ещё ниже потолка 12 млн. «Льготный средний чек» — не комбо на бизнес-лот 22,8 млн.
ЦИАН.Журнал 10 августа, Сбер и «Домклик»: в июле выдача семейной в Сбере 116 млрд ₽. Минус 47,8% к июню. После июньского ажиотажа «успеть до 1 июля». Изменение перенесли, выдачи «вернулись». Доля рыночных программ в Сбере в июле — до 43%. Это про спрос. Не про цену квартиры.
Слух про 1 октября — не закон
Отмена комбо с 1 октября 2026 официально не принята. Формулировки вроде «уже отменили» или «закон подписан» — не факт.
Что есть в официальном контуре. Минфин — цитаты у РБК Недвижимость и у Гаранта, 30 июня 2026: условия семейной ипотеки сохраняются без изменений до 1 октября 2026 года. Решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября 2026 года.
Это пауза. Не текст «комбо отменяется 1 октября».
ЦИАН.Журнал 13 августа 2026 — свежий сигнал недели. Как именно изменятся условия, неизвестно. Официальных комментариев не было.
В числе прогнозов спикера ГК «А101» Владимира Колесникова — дифференциация ставок, возможный рост лимита для части семей и «отказ от комбинированных вариантов ипотеки». Это прогноз девелопера. Не постановление.
ЦИАН.Журнал 10 августа: вице-премьер Хуснуллин — менять правила до октября рискованно. Людям комфортна ставка 6%, к более высокой не готовы. Нагрузка на бюджет из‑за ключевой ЦБ «огромная». Оценку дадут к 1 октября. Не сказано, что комбо уже отменено.
РБК 22 июля: с октября 2026 условия могут измениться, в том числе в сторону роста максимальных сумм. Тоже модальность «могут». Не факт отмены комбо.
Среди обсуждавшихся, но не принятых направлений — РБК, Гарант, ЦИАН — дифференциация ставки по числу детей. В СМИ мелькали ориентиры вроде ~10% / 6% / 4%. Это обсуждение, не действующая сетка. Возможный рост лимита. Ограничение срока льготной ставки. Адресность.
«Запрет комбо» в этом ряду — экспертная гипотеза, не текст Минфина. Отдельные статьи агрегаторов про «семейную с 1 октября» — медиа-сигнал, не официальный источник. Не подтверждено как закон.
Пока официального текста нет, бежать в банк «пока не отменили» — реакция на заголовок, а не на решение. Имеет смысл отдельно держать три вещи. Что действует сегодня. Что в договоре по конкретному лоту. Что пока только прогноз.
Короткую ленту таких сигналов — без пересказа слуха как закона — удобно смотреть в нашем Telegram.
Где обычно ошибаются
- Считать, что 12 млн закроют всю квартиру бизнеса или премиума в Москве. 12 млн — льготная часть кредита. С взносом 20% это бюджет лота около 15 млн, не 22,8 и не 39,3.
- Путать «обсуждают / не ранее 1 октября / эксперты допускают отказ от комбо» с «уже отменили» или «закон с 1 октября подписан». На 13 августа комбо в официальной августовской карточке ДОМ.РФ ещё в списке действующих условий.
- Путать потолок льготной части (12 млн) с потолком комбо (30 млн в столичных регионах). Даже 30 млн плюс взнос 20% не закрывают типичный премиум 39,3 млн.
- Думать, что «семейная» — любая семья с двумя детьми в Москве. Без ребёнка до 6 лет и без инвалидности Москва не в списке 35 регионов для двух несовершеннолетних.
- Путать банковский продукт «комбо от конкретного банка» с правилами госпрограммы. Факты программы — ДОМ.РФ и Минфин, через Гарант и РБК, не лендинг банка. Ставку хвоста, ежемесячный платёж и «средний комбо в Москве» из рекламы банка в общее правило не переносят.
Практический порядок на август. Сначала проверить, проходит ли семья по кругу: ребёнок до 6 лет, инвалидность или не столичный список 35 регионов. Затем — цена лота относительно 15 млн без комбо и относительно 30 млн с комбо.
Потом — какой хвост останется при взносе 20% и готов ли бюджет к рыночной среде ключевой 14%, а не к «всем двенадцати миллионам под шесть».
Тот же разбор по лоту — без обещания, что 1 октября «точно уберут» или «точно оставят» — можно сверить в канале MAX и на сайте РЕ-Эксперт.
Частые вопросы
Комбо-ипотеку уже отменили с 1 октября?
Нет. На 13 августа 2026 решение об отмене комбо официально не принято. Минфин: условия без изменений до 1 октября, решение — не ранее этой даты. ЦИАН.Журнал 13 августа: официального текста, как изменятся условия, нет. «Отказ от комбо» — прогноз спикера А101, не постановление. В карточке спроси.дом.рф от 3 августа комбо ещё в списке действующих условий.
Двенадцать миллионов — это цена квартиры или часть кредита?
Это потолок льготной части кредита в столичных регионах, не ценник лота. Без комбо при взносе 20% квартира примерно до 15 млн. Типичный бизнес Москвы на срезе 13 августа — 22,8 млн. P10 бизнеса — 15,4 млн, уже выше этой формулы. Льготные 12 млн закрывают только часть кредита. Остальное — свои или рыночный хвост.
Хватит ли комбо на типичный бизнес и премиум в Москве?
На типичный бизнес 22,8 млн — как механизм: взнос 20% (4,56 млн), кредит 18,24 млн, из них 12 млн льготных и хвост около 6,24 млн. Весь кредит ниже потолка комбо 30 млн. Без комбо своих нужно 10,8 млн. На типичный премиум 39,3 млн комбо уже не закрывает потолок 30 млн: своих минимум 9,3 млн даже с комбо, без комбо — 27,3 млн. Конкретную ставку хвоста банка из ключевой 14% не выводят: это продукт банка, не параметр программы.
Семья с двумя школьниками без ребёнка до 6 лет проходит семейную в Москве?
Как правило, нет. Для двух несовершеннолетних без ребёнка до 6 лет и без инвалидности Москва не входит в список 35 регионов. На столичную новостройку по программе обычно нужен ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок-инвалид. С 1 февраля 2026 действует правило «одна льготная ипотека на семью».
Итог на август 2026. Семейная 6%, взнос от 20%, льготный лимит 12 млн в столичных регионах и комбо ещё доступны. Двенадцать миллионов не покрывают типичный бизнес-лот. Премиум 39,3 млн уже выше потолка комбо 30 млн. Отмена комбо с 1 октября — не принятый закон.
Новые офферы и разбор «слух против карточки программы» — в Telegram-канале.
