Дом сдан пять–семь лет назад. Двор уже жилой. Лифт ездит. Планировки как в соседней новостройке.
Пульс рынка · квиз
Пульс рынка: утренние цифры
Короткий квиз по свежим ориентирам Москвы — цена м², ставка, платежи и сделки.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
Кажется, это почти первичка. Семейная или IT-ипотека закроют покупку так же, как у застройщика.
Продавец уже собственник. Банк смотрит квартиру как вторичку: договор купли-продажи, оценка, обременение, согласие супруга, страховка залога. В Москве в августе 2026 льготная ставка на такой лот у частника не открывается.
Если разбирать конкретный объект, это работа с командой РЕ-Эксперт. Дом может выглядеть новым, а пакет документов — как у любой чужой квартиры. Выигрыш здесь — ключи сразу и понятный двор. Цена сделки — ДКП и проверка лота, а не эскроу застройщика. Льготу 6% в столице на этот лот подставлять нельзя.
«Свежая вторичка» — дома не старше 10 лет, уже каждая четвёртая ипотека Сбера
В ленте квартира выглядит как вчера сданная. В ипотеке Сбера это уже отдельная полка. Не «ещё не продавали», а возраст дома.
Домклик называет «свежей» или «новой» вторичкой готовое жильё в домах, построенных не более десяти лет назад. Формулировка из материала, который 13 августа 2026 опубликовала РБК Недвижимость. Это не ДДУ и не «первая продажа от застройщика». Это срез возраста дома в ипотечных сделках Сбера, а не во всех объявлениях.
Доля таких квартир в структуре ипотечных сделок Сбера с готовым жильём в 2026 году — 22,9%. Формулировка Домклик: примерно каждая четвёртая ипотечная сделка на рынке готовых квартир.
С 2022 по август 2026 доля держалась в коридоре 20,6–23,8%. По годам: 2022 — 23,8%; 2023 — 22,5%; 2024 — 20,6% на фоне роста рыночных ставок; 2025 — снова 23,8%.
Москва в рейтинге регионов по доле «новой вторички» — 26,3%, как Калининградская область. Московская область — 30,9%. Лидеры: Ленинградская область 47,4%, Краснодарский край 45,8%, Тюменская область 37%. Санкт-Петербург — 30,2%.
Более низкую долю Москвы РБК и Домклик объясняют разнообразием фонда: старые дома часто выигрывают по цене у «вчерашних» новостроек.
По национальным средним сделок Сбера — это не Москва — квартира в доме не старше 10 лет стоит 5,9 млн ₽. На 1,2 млн, то есть более чем на 25%, дороже «обычной» готовой за 4,7 млн. Площадь компактнее: 41 м² против 44,8 м². Средняя этажность «свежего» дома — 13, старого фонда — 6. Первоначальный взнос — 50% против 45%. Покупателю в среднем 39 лет против 38, доход 115,7 тыс. ₽ в месяц против 101,2 тыс.
Юридически вторичка — жильё, право собственности на которое уже оформлено. Готовая квартира от застройщика после оформления права тоже вторичка. «Свежая вторичка» в том срезе от 13 августа — узкий срез возраста дома, а не метка «ещё не было продаж».
Сделка идёт через ДКП собственника и залог в силу закона, не через эскроу
Продавец передаёт уже существующий объект. Не котлован. Не права на бумаге.
По договору купли-продажи так и устроено (ГК РФ, ст. 549). Регистрируется переход права, а не сам договор (ст. 551; после 1 марта 2013 года договор жилого помещения как сделка не регистрируется). Покупатель становится собственником после записи в ЕГРН.
Ипотека покупателя на такую квартиру — залог уже существующего жилья с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (102-ФЗ, ст. 77, редакция от 4 августа 2026). Это не залог прав требования дольщика.
ДДУ — договор участия в долевом строительстве (214-ФЗ). Деньги дольщика лежат на эскроу в уполномоченном банке. Застройщик получает их после ввода: разрешение на ввод или сведения в ЕИСЖС, не сразу. На эскроу проценты дольщику не начисляются. Пока дом не сдан, у покупателя нет права собственности на квартиру — есть права требования. При ипотеке на этапе стройки в залоге у банка эти права (102-ФЗ, ст. 77.2). Регистрация залога идёт одновременно с регистрацией ДДУ.
Практический смысл для ипотеки простой. На ДДУ банк кредитует стройку и права к застройщику, смотрит аккредитацию объекта и эскроу-банк. На ДКП готовой вторички банк кредитует покупку уже чьей-то квартиры и смотрит юридическую чистоту и оценку конкретного лота.
Эскроу по 214-ФЗ на сделку «физлицо — физлицу» не обязателен. На вторичке расчёты часто идут через аккредитив или схему «деньги продавцу после отметки Росреестра»: кредит уходит продавцу после регистрации права и залога, а не в момент подписания ДКП.
Семейная и IT-ипотека на новостройку закрывают жильё у застройщика по ДДУ или по ДКП от застройщика — первого собственника. Уступка прав по ДДУ по обеим программам нельзя. Текст ДКП на готовую квартиру можно собрать бесплатно на нашем сайте в конструкторе. Это черновик договора купли-продажи, не замена банковской проверке объекта.
Что банк проверяет на готовой квартире
Банк смотрит не красивый файл договора. Смотрит лот.
Оценка. Требование к объекту: оценочная стоимость на рынке не ниже суммы ипотеки. Если цена в ДКП выше оценки, кредит режется по оценке — разницу покупатель закрывает своими. Срок оценки в гиде Домклик — 2–3 дня. Оговорка Сбера: при покупке или продаже готовой квартиры «с помощью ипотеки Сбера» отчёт об оценке может не требоваться. Завышенный ДКП сумму кредита не увеличит. Заниженный ДКП «под налоги» бьёт по будущему вычету и по залогу: банк смотрит оценку, налоговая — договор.
Обременение и ЕГРН. Нужна свежая выписка: Домклик советует не старше трёх дней. Смотрят собственников, ипотеку продавца, аресты. Если обременение есть — документы о погашении либо схема сделки с залогом продавца.
Согласие семьи продавца. Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке, — даже если к сделке супруги уже развелись. Если среди собственников несовершеннолетний — разрешение органов опеки (102-ФЗ, ст. 77 ч. 3: опека вправе дать согласие на отчуждение или ипотеку жилья, где живут подопечные; срок ответа до 30 дней). Доверенность представителя проверяют через реестр Федеральной нотариальной палаты.
Созаёмщик покупателя. У Сбера и Домклик супруг покупателя по общему правилу созаёмщик, даже без дохода. Исключение — брачный договор или нотариальное согласие не привлекать супруга.
Страховка. Обязательно страхование предмета залога от утраты и повреждения (102-ФЗ, ст. 31). Жизнь и здоровье — добровольно. Выгодоприобретатель по общему правилу — залогодержатель. Полис недвижимости оформляют параллельно с кредитным договором. На вторичке конструктив страхуют сразу, в отличие от стройки, где полис объекта появляется после ключей.
Банк может «не доверить» объект из-за частой смены собственников: Домклик пишет, что каждые шесть месяцев — повод отказаться. Ещё наследство до истечения срока, неузаконенная перепланировка, аварийный дом. Долги ЖКХ на нового собственника не переходят, но для банка это маркер неаккуратности.
В Москве семейная 6% и IT на вторичку у частника не работают
Дом 2018 года не превращает продавца-физлицо в застройщика. Льготу «как на новостройку» сюда не подставить.
Официальные страницы ДОМ.РФ и «спроси.дом.рф» на август 2026: условия семейной ипотеки без изменений. Новость от 3 августа. Ставка 6%, взнос от 20%, срок до 30 лет, лимит 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн ₽ для остальных регионов. Комбо доступна. Одна льготная ипотека на семью. Супруги — созаёмщики. Это рамка программы. На типичную «свежую вторичку» у физлица в Москве она не открывается.
Вторичка по семейной — не вся Россия и не Москва. С 1 апреля 2025 для семей с ребёнком до 6 лет включительно квартиру в многоквартирном доме на вторичке можно купить только в городах, не в сёлах. Кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. И только там, где по ЕИСЖС нет строящихся МКД или их не больше двух. Дом не старше 20 лет, не аварийный. Нельзя купить у взаимозависимых лиц (НК РФ, ст. 105.1). Конкретное жильё по этой «вторичной» ветке — один раз. Рефинансировать вторичку и включить ремонт в кредит нельзя. Сервис проверки города на «спроси.дом.рф» прямо пишет исключение Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО.
Семьи с ребёнком-инвалидом: вторичка, если в регионе нет строящихся МКД по ЕИСЖС. Москва, Санкт-Петербург, МО и ЛО снова исключены. Семьи с двумя несовершеннолетними без ребёнка до 6 лет и без ребёнка-инвалида: программа на жильё у юридических лиц в 35 регионах и малых городах до 50 тыс. жителей. Столичные агломерации вторичку у физлица этим списком не открывают.
Исключение именно для Москвы — и это не сосед в доме 2018 года. ДКП квартиры у Московского фонда реновации, в том числе с 1 декабря 2025, если право фонда возникло из государственной или муниципальной передачи, от застройщика или по ДДУ, — для семей с ребёнком до 6 лет или с ребёнком-инвалидом. Продавец здесь — фонд, не частник в доме не старше 10 лет.
Итог для Москвы, август 2026. Типичная «свежая вторичка» у физлица по семейной 6% — нет. Новостройка у застройщика по ДДУ или ДКП от застройщика — да, в лимите 12 млн плюс комбо. Готовое у фонда реновации — отдельная ветка, не дом у соседа.
IT-ипотека: инструкция «спроси.дом.рф», обновлена 20 мая 2026, заявки до 31 декабря 2030. Ставка до 6%, взнос 20%, льготный лимит 9 млн, с комбо до 18 млн. Жильё: ДДУ; готовая квартира от застройщика по договору купли-продажи; дом от застройщика — первого собственника; подряд плюс эскроу. Нельзя: доля, комната, апартаменты, квартира на вторичном рынке, уступка, объект на территории Москвы или Санкт-Петербурга и муниципальных образований в их составе. Место работы тоже не Москва и не Санкт-Петербург.
На «свежую вторичку» в Москве IT не работает дважды: и вторичка запрещена, и Москва запрещена. Готовое от застройщика по ДКП — это не вторичка у частника и всё равно не в Москве.
Ключевая ставка Банка России на 14 августа 2026 — 14,00%. Решение от 24 июля, действует с 27 июля. Рыночная ипотека на вторичку живёт от этой базы, не от льготных 6%. Цифру «ключевая 8,5%» из телеграм-дайджестов брать нельзя: в официальной таблице ЦБ её нет. Свежей таблицы ставок конкретных банков на вторичку в источниках этой статьи нет — чужие агрегаторы не подставляем.
Свежие офферы и разборы сделок — в нашем Telegram. Это лента агентства, не таблица ставки ЦБ и не прайс вторички.
Тот же поток — в канале MAX.
Ловушки: перепланировка, ипотека продавца, задаток до одобрения объекта
Три типичных удара. Плюс ещё два, которые всплывают позже.
Неузаконенная перепланировка. Для Домклик это отдельный риск вторички и отдельная причина «недоверия» банка наряду с частой сменой собственников. Для ипотеки нужны поэтажный план и экспликация, совпадающие с фактом. Титульное страхование не спасёт, если потом жильё снимут с торгов из-за самовольной перепланировки.
Квартира продавца ещё в ипотеке. В ЕГРН виден залог. Продать можно, но не «как свободную»: нужно согласие банка продавца. Расчёты строят так, чтобы погасить его кредит и снять залог — аккредитив или счёт погашения. С 11 сентября 2024 заёмщик вправе самостоятельно продать залог с согласия своего банка (правки 102-ФЗ): заявление всех собственников и созаёмщиков, ответ банка за 10 рабочих дней, согласие на 4 месяца, цена не ниже требований банка на конец срока. Если на объект уже взыскание, банкротство или несколько залогодержателей — согласия не будет. Для покупателя со своей ипотекой это двойной контур: его банк плюс банк продавца.
Задаток до одобрения объекта. Домклик отдельно описывает задаток до сделки. Если банк покупателя объект не пропустит — перепланировка, обременение, опека — задаток зависает в договоре задатка. Задаток и аванс — разные конструкции. Пока банк не сказал «да» по конкретной квартире, фиксировать деньги как задаток опасно.
Маткапитал у продавца без выделенных долей детям. В чек-листе Домклик — справка об остатке маткапитала. Если капитал уже вложен и доли детям не выделены, сделку могут оспорить.
Льгота «как на новостройку». Семья с ребёнком до 6 лет в Москве не проходит городской фильтр вторички. IT — ни вторичка, ни Москва. Дом 2018 года не делает из частника застройщика.
Цены: не склеивать 1,2% по РФ и 31% по Москве
Источники этой недели разошлись по методике. Одну цифру «для заголовка» без ярлыка источника ставить нельзя.
По срезу Сбера на июль 2026 — ЦИАН.Журнал по «Известиям», 13 августа — средняя вторичка по РФ: 128,4 тыс. ₽ за м², плюс 1% к июню. Новостройки: 191,4 тыс., плюс 0,6%. «Свежая вторичка» в домах не старше 10 лет — 189,2 тыс. ₽ за м². Разрыв с новостройками 1,2%; в июне было 3,9%. По ипотечным сделкам Сбера такая «свежая» почти догнала новостройки в цене метра. По стране, не по Москве.
По московским средним за первое полугодие 2026 — ЦИАН.Журнал по «Коммерсанту» и «Эйлеру», 7 августа — вторичка 297 тыс. ₽ за м², на 31,1% дешевле первички. Разрыв максимальный за семь лет. Это среднее по городу, не «дом 2018 года против соседнего котлована». РБК и IRN.RU на конец мая 2026 давали разрыв около 30%: строящиеся комплексы дороже вторички.
Авито на начало июня 2026 — РБК, 16 июня — показывает обратный знак для Москвы. Столица — единственный миллионник, где вторичка в среднем дороже первички, разница 5%; год назад было 13%. РБК прямо объясняет это локациями: вторичка в старой Москве против новостроек на периферии.
Три цифры — три методики. 31,1% Москвы и 1,2% «свежей» по РФ в одну фразу не склеивать.
Ориентиры лотов агентства РЕ-Эксперт на 14 августа 2026 — это первичка в открытой экспозиции, не цена «свежей вторички». Бизнес около 627 тыс. ₽ за м², типичный лот 22,8 млн. Премиум 794 тыс. / 39,3 млн. Делюкс около 3,5 млн за м². Для сравнения бюджетов новостроек агентства — да. Как «разрыв вторичка/новостройка по городу» эти цифры не работают. Цены из утреннего телеграм-дайджеста, если за ними нет проверенного источника, не берём.
Это не история про то, что спрос уходит с премиум-новостройки на вторичку. И не про то, хватает ли лимита семейной 12 млн на бизнес-класс у застройщика. Здесь другой узел: дом выглядит как новостройка, а банк и льготы обращаются с ним как с чужой квартирой.
Практика и ограничения
Типовой контур у Домклик. Одобрение заёмщика. Потом объект и пакет на квартиру. Банк проверяет ДКП. В день сделки — ДКП, первоначальный взнос, кредитный договор и полис. Росреестр регистрирует право и залог. Деньги продавцу — по зарегистрированному договору. Сбор документов и сделка на вторичку: ориентир 2–4 недели.
Что покупатель получает на доме не старше 10 лет: ключи сразу, жилой двор, понятную этажность. Что не получает в Москве в августе 2026 на лот у частника: семейную 6% и IT. Остаётся рыночная ипотека от ключевой 14% и проверка объекта. Банк смотрит оценку, ЕГРН и согласия, а не красивый файл договора.
Ограничения честно. Ставок конкретных банков на вторичку на 14 августа в проверенных источниках нет — есть ключевая 14% и льготные 6% ДОМ.РФ. Семейную и IT на московскую вторичку у частника обещать нельзя. Цифры агентства по новостройкам нельзя называть ценой вторички. Срез Домклик от 13 августа описывает сделки Сбера, не весь рынок объявлений.
Итог простой: сначала юридическая чистота и оценка лота, потом эмоция от «почти новой» планировки. Можно искать самостоятельно, но лучше с нами и без комиссии.
Частые вопросы
Семейная ипотека 6% закроет «свежую вторичку» у частника в Москве?
Нет. В августе 2026 условия семейной программы без изменений, но вторичная ветка для семей с ребёнком до 6 лет исключает Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области. Исключение в столице — ДКП у Московского фонда реновации, не квартира физлица в доме не старше 10 лет. Новостройка у застройщика по ДДУ или ДКП от застройщика в лимите 12 млн — да.
IT-ипотека подойдёт на готовую квартиру в доме 2018 года в Москве?
Нет дважды. Программа не берёт квартиру на вторичном рынке и не берёт объект на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Готовое от застройщика по ДКП — это не вторичка у частника и всё равно не в Москве. Место работы тоже не Москва и не Санкт-Петербург.
Чем для банка ДКП на готовую квартиру отличается от ДДУ?
На ДКП банк кредитует покупку уже чьей-то квартиры: переход права в ЕГРН и залог этой квартиры в силу закона. На ДДУ банк кредитует права требования к застройщику, деньги лежат на эскроу до ввода, собственности на квартиру ещё нет. Эскроу по 214-ФЗ на сделку между физлицами не обязателен.
Если цена в ДКП выше оценки банка, кредит дадут по договору?
Нет. Кредит не выше оценки. Разницу между ценой ДКП и оценкой покупатель закрывает своими. Завышенный договор сумму ипотеки не увеличивает.
Можно ли внести задаток, пока банк ещё не одобрил объект?
Рискованно. Если банк не пропустит квартиру из-за перепланировки, обременения или опеки, задаток зависает в договоре задатка. Задаток и аванс — разные вещи. Сначала одобрение объекта, потом фиксация денег.
