«Ипотека на первичном рынке встала, берите рассрочку или ждите обвала цен», — уверяют в комментариях. Вы серьёзно? Открываем официальную статистику столичного Росреестра: за январь–июль в Москве зарегистрировано 19 173 кредитных ДДУ жилой и нежилой недвижимости против 27 805 за тот же период прошлого года. Сжатие в штуках составило 31%. Меж тем доля заёмных сделок в общей структуре договоров не сдвинулась ни на процент: те же 42%, что и год назад. Кредитная труба сузилась в объёме, но не исчезла: в каждом втором договоре заём по-прежнему на месте.
Пульс рынка · квиз
Статистика Росреестра, субсидия девелопера или 100% оплата?
Проверьте, как ориентироваться в кредитных ДДУ Москвы, лимитах семейной программы и витринных скидках.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Семь месяцев: минус 31% в штуках при стабильной доле 42%
Это официальный срез Росреестра по Москве по ДДУ с привлечением кредитных средств (жильё и коммерческие помещения), а не «вся ипотека страны» и не вторичный рынок. Округление в аналитических обзорах до 19,17 тыс. — это то же самое число 19 173, а не отдельный показатель. Не подменяйте семь месяцев полугодием: за январь–июнь зафиксировано 16,4 тыс. ипотечных ДДУ (−30% год к году). 16,4 тыс. вместе с июльскими 2 735 договорами как раз и дают 19,17 тыс. за семь месяцев.
Всего сделок на первичном рынке Москвы за январь–июль прошло 45,69 тыс. (−30% к прошлому году). 19 173 кредитных договора согласуются с долей около 42%. Больше половины ДДУ (58%) закрывается уже без привлечения кредита. Это не повод заявлять, что «ипотека умерла», но и не повод без оглядки заходить в лоты бизнес- и премиум-класса на субсидиях с витрины.
Июльские цифры: сезонная норма вместо годового обвала
В июле столичный Росреестр зафиксировал 2 735 кредитных ДДУ — на 5% меньше июня (2 870 договоров). В обзорах эту цифру округляют до 2,7 тыс. В столичном Управлении Росреестра динамику июля связывают с традиционным сезоном отпусков: после июньского скачка к маю почти на 40%, июль вернулся к среднему значению с начала года (около 2,7 тыс. кредитных ДДУ в месяц) с долей 41,5% в структуре месяца. Снижение на 5% месяц к месяцу — это нормальная сезонность, а не обвал рынка.
Всего в июле на первичном рынке прошло 6,77 тыс. сделок: 4,43 тыс. жилых и 2,33 тыс. нежилых. Жилой сегмент просел лишь на 1% к июню (разница в 45 ДДУ), а коммерческий прибавил 3%. Месяц стал вторым по объёму после января.
Важная деталь: 2 735 кредитных договоров включают и жильё, и коммерцию. Нельзя делить 2 735 на 4 437 жилых лотов и выдумывать долю ипотеки в жилом сегменте. Не путайте этот срез с общим объёмом ипотек Москвы: в июле на первичном и вторичном рынках суммарно прошло 7,6 тыс. кредитных сделок (−12% к июню и −25% год к году). Общероссийский фон по данным ОКБ (16% количества и 25% объёма выдач на первичном рынке) тоже относится к федеральной статистике, а не к 42% московских ДДУ.
Августовская витрина субсидий: маркетинг против статистики
К концу августа число субсидированных предложений в Москве, по оценке «Этажей», выросло на 20–30% по сравнению с июлем. После июньской паузы из-за ожиданий по семейной программе крупные застройщики вывели новые механизмы. По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», линейка субсидированных программ у девелоперов к началу лета расширилась в 2–3 раза: с 2–3 партнёрских вариантов до 4–6. Меж тем это счётчик рекламных офферов, а не отчёт о зарегистрированных ДДУ. Статистика Росреестра пока подведена по июль, и расширение витрины само по себе не доказывает мгновенный рост регистраций.
Популярные субсидированные ставки на рынке укладываются в диапазон 3,5–12,5%. Базовые рыночные предложения на новостройки держатся выше 18,7%: в июле ставки предложения банков составляли 18,7–19,2%, когда кредитные организации притормозили снижение после пересмотра прогноза Банка России по ключевой ставке. Околонулевых ставок 0,1–0,3% на рынке нет: регулятор их не допускает.
Семейная ипотека с дополнительной субсидией застройщика стартует от 2,5%, 3,4% или 3,5%, а рыночные субсидированные программы начинаются от 9,7% и 11%. Срок действия дисконта чаще всего ограничен периодом строительства на 1–3 года, реже распространяется на весь срок до 30 лет или действует на выделенный пул квартир. Первоначальный взнос обычно составляет 20–30%.
Свежие разборы специальных программ и закрытых пулов мы регулярно публикуем в нашем Telegram-канале и дублируем в канале MAX — ориентируйтесь на условия договора, а не на рекламные плакаты.
Семейная программа и лимит 12 миллионов: физика расчёта
Условия семейной ипотеки на август остаются без изменений: ставка до 6%, первый взнос от 20%, срок кредита до 30 лет. Льготный лимит для Москвы составляет 12 млн рублей. Механизм комбо-ипотеки позволяет взять в столице кредит до 30 млн рублей, но сумма сверх 12 млн рассчитывается по рыночной ставке. На семью оформляется одна льготная программа, где супруги выступают обязательными созаёмщиками (правило действует с 01.02.2026).
Ключевая ставка Банка России с 27.07.2026 зафиксирована на уровне 14,00% (после решения 24.07.2026 снизить ставку на 25 базисных пунктов). Средняя ключевая ставка в прогнозе ЦБ на 2026 год составляет 14,5–14,6%, а следующее заседание совета директоров запланировано на 11.09.2026.
Для покупателей проектов бизнес- и премиум-класса лимит в 12 млн рублей закрывает лишь часть бюджета покупки: остаток финансируется по рыночной ставке либо собственными средствами. Реальную долговую нагрузку и ежемесячный платёж необходимо проверять под конкретные параметры банка — для этого используйте ипотечный калькулятор на сайте.
Чек-лист проверки перед сделкой
Не воспринимайте спад объёма кредитования на 31% как исчезновение ипотеки: доля заёмных сделок 42% держится стабильно, а рынок регистрирует около 2,7 тыс. кредитных ДДУ в месяц. Больше половины покупок проходит за 100% оплату. При ключевой ставке 14% часть покупателей сопоставляет доходность банковских депозитов со скидками за полную оплату или рассрочками — это отдельный расчёт для каждого объекта.
По семейной и комбо-ипотеке: сопоставляйте лимит 12 млн рублей с итоговой ценой договора и отдельно оценивайте рыночную часть займа. По субсидиям девелопера: обязательно сравнивайте стоимость лота при базовой оплате и при сниженной ставке, проверяйте срок дисконта (1–3 года стройки против 30 лет) и величину ПСК. Рассрочка не заменяет ипотеку: крупный остаток к моменту ввода требует гарантированного источника средств. Подобрать оптимальную структуру финансирования и проверить договор всегда можно с командой РЕ-Эксперт.
Частые вопросы
Кредитование на рынке новостроек Москвы остановилось из-за падения числа ипотечных ДДУ на треть?
Нет. За семь месяцев зарегистрировано 19 173 кредитных ДДУ против 27 805 годом ранее (−31%), однако доля заёмных сделок осталась на уровне 42%. Сократилось общее число сделок, но не значимость кредита в структуре продаж: он присутствует в каждом втором договоре.
Июльские 2 735 договоров отражают только продажи жилья?
Нет. Это общий показатель кредитных ДДУ жилой и нежилой недвижимости. Жилых договоров в июле зарегистрировано 4,43 тыс. из 6,77 тыс. всех сделок на первичном рынке Москвы. Делить 2 735 на 4 437 некорректно.
В чём разница между 16,4 тыс. и 19 173 ипотечными ДДУ?
16,4 тыс. (−30%) — это статистика первого полугодия (январь–июнь). 19 173 (−31%) — итог семи месяцев (январь–июль). Вместе с июльскими 2 735 сделками данные полностью сходятся, но полугодие нельзя выдавать за семь месяцев.
Почему московская доля 42% не совпадает с общероссийскими 16%?
42% — это доля кредитных договоров в общем числе ДДУ Москвы по данным столичного Росреестра. 16% по количеству и 25% по объёму — это доля нового жилья в общероссийских выдачах ипотеки по данным ОКБ. Это два принципиально разных показателя.
Рост субсидированных программ в августе на 20–30% означает рост регистраций в Росреестре?
Нет. Это рост числа маркетинговых предложений на витринах девелоперов по сравнению с июлем. Официальные данные Росреестра в этом анализе охватывают период по июль включительно. Субсидированные ставки 3,5–12,5% при базовом рынке выше 18,7% (в июле предложение банков составляло 18,7–19,2%) требуют обязательной проверки стоимости лота, ПСК и срока дисконта.
Лимит семейной ипотеки 12 млн рублей покрывает покупку квартиры в бизнес- или премиум-классе?
Льготный лимит в Москве ограничен 12 млн рублей (в рамках комбо-ипотеки — до 30 млн рублей). В сегментах бизнес- и премиум-класса этой суммы недостаточно для полной оплаты лота: остаток оформляется по рыночной ставке либо вносится собственными средствами.
