В ленте снова шумные заголовки: одни пишут, что столичные новостройки держатся, другие — что рынок просел на треть, а третьи уверяют, будто две трети сделок забрал бизнес-класс.
Пульс рынка · квиз
Какую линейку ДДУ вы смотрите?
Четыре ловушки июля: город целиком или только жильё, ТиНАО 25,4%, эскроу против ипотеки, ставка выдачи 18% вместо ключевой 14%.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Всё это звучит уверенно, пока не открываешь официальную статистику. Городские цифры, срез только по жилью и консультантские отчёты по старой Москве — три совершенно разные линейки. Вдобавок четверть всех июльских договоров долевого участия пришлась на Новую Москву. Если вы выбираете квартиру внутри МКАД, эту разницу нужно понимать до визита в офис продаж.
Городская линейка: жильё стоит около июня, к прошлому июлю минус треть
По официальным данным за июль в Москве зарегистрировали 6,77 тысячи договоров долевого участия. Из них 4,43 тысячи пришлись на жильё, а 2,33 тысячи — на коммерческие помещения и апартаменты. По сравнению с июнем жилой сегмент почти не сдвинулся: минус 45 договоров, или около 1%. Нежилые метры при этом прибавили 3%. Для всего года это второй результат месяца после январского максимума.
Если сравнивать с июлем прошлого года, расклад иной: общий объём ДДУ просел на 29%, жильё потеряло 32%, а нежилой сектор сократился на 23%. Всего за семь месяцев года набралось 45,69 тысячи сделок в новостройках — на 30% меньше аналогичного периода предыдущего года. Июнь дал скачок к маю на 23,3% на фоне ожидания ужесточения семейной программы, поэтому июльские цифры показывают скорее фиксацию на июньском уровне, чем новый всплеск.
Главная ошибка — смешивать эти ряды. 6,77 тысячи — это весь город целиком с учётом нежилых помещений. 4,43 тысячи — только жилые метры. Накладывать на них частные консультантские выборки по старой Москве без реновации нельзя: на независимых источниках сквозной сверки по долям классов нет.
Четверть июльских ДДУ приходится на Новую Москву
Лидером среди округов в июле стал ТиНАО. На Новую Москву пришлось 1,7 тысячи ДДУ, то есть 25,4% всех договоров новостроек города. Дальше идут старые округа: Западный округ забрал 933 договора (13,8%), Северный — 906 (13,4%), Северо-Западный — 856 (12,6%), Южный — 734 (10,8%). В Зеленограде зарегистрировали 43 договора (0,7%).
За семь месяцев география остаётся похожей: ТиНАО собрал 10,8 тысячи ДДУ (23,7%), ЗАО — 5,7 тысячи (12,8%), САО — 5,6 тысячи (12,4%), ЮАО — 5,2 тысячи (11,5%), СЗАО — 5,1 тысячи (11,2%). Когда покупатель ищет лот внутри МКАД, общая городская статистика вводит в заблуждение: четверть сделок проходит в другой локации.
Если смотреть срез только по жилью без средних чеков, картина ещё нагляднее. В июле старая Москва показала около 3,6 тысячи жилых ДДУ (минус 26% к прошлому июлю и плюс 2% к июню). Новая Москва дала 1,1 тысячи договоров, а Московская область — 3,9 тысячи. Суммарно столичный регион вышел на 8,7 тысячи жилых сделок. Это отдельный срез, который нельзя путать с общими 6,77 тысячи по всей Москве.
Консультантский срез про лидерство бизнеса — не официальная доля
На этой неделе консультанты называют бизнес-класс главным объёмом июльских сделок в старых границах без учёта реновации. Независимой государственной статистики по долям классов в июле нет. Для сравнения: за весь прошлый год бизнес в старой Москве занял 42,9% договоров (26,6 тысячи ДДУ) и около 43% выручки. Но это годовой итог, а не срез одного месяца.
Разговоры о том, что бизнес становится фактически массовым сегментом внутри МКАД, а комфорт смещается в Новую Москву, звучали ещё в прогнозах конца прошлого года. Дешёвого предложения в старых границах действительно почти не осталось: считанные проекты с метром ниже 300 тысяч рублей на фоне средней московской цены около 871 тысячи.
Июньский спрос на премиальные и бизнес-проекты концентрировался точечно: в Даниловском районе, Хорошёво-Мнёвниках, Можайском и соседних локациях. Но это локальные сделки июня, а не доказательство доминирования сегмента во всём июле. Чтобы не гадать по релизам, подбирать и оценивать конкретный лот надёжнее с командой РЕ-Эксперт: округ, проектное финансирование и условия расчётов важнее громких заголовков.
Почти все через эскроу — не значит почти все в ипотеку
В июле практически 99% сделок на первичке Москвы прошли через счета эскроу. Без счетов эскроу оформили всего 99 договоров из примерно 6,8 тысячи за месяц. За семь месяцев доля эскроу достигла 97% (44,4 тысячи ДДУ). Это максимум защищённости расчётов с начала года, но не диагноз платёжеспособности.
Ипотечных ДДУ в июле зарегистрировали 2,7 тысячи — на 5% меньше, чем годом ранее. За январь–июль прошло 19,1 тысячи ипотечных сделок против 27 805 за семь месяцев прошлого года (падение на 31%). Доля ипотеки в структуре городских ДДУ составила 42%, как и год назад. После июньского всплеска почти на 40% июль показал умеренную динамику.
Вывод для покупателя прямой: эскроу описывает схему безопасности расчётов с застройщиком. Ипотека — лишь один из способов внести деньги. Из 6,8 тысячи июльских сделок кредит привлекали только в 2,7 тысячи случаев, поэтому ставить знак равенства между этими показателями нельзя.
Платёж считать по выдаче около 18%, не по ключевой 14%
В июле по всей стране выдали ипотеки на 363 миллиарда рублей — на 25% меньше июньских 483 миллиардов. Рыночная выдача составила 175 миллиардов при средней ставке по выданным кредитам около 18%. Ключевая ставка держится на отметке 14%, но в кредитном договоре цифра будет рыночной. Доля льготных программ заметно сжалась, поэтому рассчитывать на лёгкий вход уже не приходится.
Реальную нагрузку на бюджет практичнее рассчитать на ипотечном калькуляторе со ставкой выдачи около 18%. Застройщики в августе нарастили выдачу субсидированных программ к июлю на 20–30% с заявленными ставками 3,5–12,5%. Однако по стандарту регулятора субсидия не должна зашиваться в наценку на объект, поэтому каждый проект требует внимательной проверки базового прайса.
Банки стали чаще отказывать: доля отказов по заявкам держится около 60% (+10,6 процентного пункта за год). При персональном рейтинге выше 750 пунктов отказы не превышают 44%. Для сделки в бизнес-классе одобрение банка становится таким же ключевым риском, как выбор локации.
Свежие офферы и разборы условий по ДДУ мы регулярно публикуем в нашем Telegram-канале, а дубликаты материалов выходят в канале MAX — там можно следить за рынком без кабинетных иллюзий.
Что сверить, если смотрите бизнес в старых границах
- Определите точную статистическую линейку: 6,77 тысячи сделок по всей Москве с нежилыми помещениями, 4,43 тысячи только жилья или 3,6 тысячи жилых ДДУ старой Москвы.
- Помните про географию: четверть всех ДДУ города в июле пришлась на Новую Москву, и эти договоры не влияют на динамику внутри МКАД.
- Консультантский тезис о лидерстве бизнеса в старых границах без реновации — это частный сигнал, а не официальная государственная доля.
- Почти 99% договоров защищены эскроу, но ипотеку привлекают только в 2,7 тысячи сделок за месяц.
- При расчёте платежа ориентируйтесь на рыночную ставку выдачи около 18% и учитывайте общий уровень отказов банков около 60%.
Частые вопросы
Четверть июльских ДДУ Москвы — это комфорт-класс в Новой Москве?
Нет. 1,7 тысячи договоров и доля 25,4% — это суммарный объём всех ДДУ новостроек ТиНАО по данным Росреестра без разделения по классам жилья. Привязывать к этой цифре долю комфорт-класса из частных отчётов некорректно: независимой сквозной сверки нет.
Чем отличаются цифры 6,77 тысячи, 4,43 тысячи и 3,6 тысячи сделок?
6,77 тысячи — это все сделки по ДДУ в Москве, включая апартаменты и нежилые помещения. 4,43 тысячи — только жилые квартиры по всему городу. 3,6 тысячи — жилые ДДУ в старых границах Москвы по данным специализированных баз. Складывать эти показатели или делить их на классы нельзя.
Жильё в июле рухнуло на треть или осталось на уровне июня?
К июню число жилых ДДУ изменилось минимально: минус 45 договоров, или спад на 1%. Падение почти на треть (минус 32% по жилью и минус 29% по всем ДДУ) видно только при сравнении с июлем прошлого года. Нежилые метры к июню выросли на 3%, а к прошлому июлю снизились на 23%.
Если почти 99% сделок идут через эскроу, значит ли это, что все купили в ипотеку?
Нет. Без счетов эскроу в июле зарегистрировали всего 99 договоров из примерно 6,8 тысячи. При этом ипотечных сделок было 2,7 тысячи. Эскроу — это механизм защиты денег дольщика, а ипотека — способ оплаты. За семь месяцев доля ипотеки составила 42% от всех ДДУ.
Можно ли узнать официальную долю бизнес-класса в июле по Росреестру?
В официальной городской статистике Росреестра деления по классам нет, там фиксируются округа, жилые и нежилые помещения. Утверждения о доминировании бизнеса исходят от частных консультантов. Для ориентира: за весь прошлый год бизнес занял 42,9% ДДУ старой Москвы, но эти данные относятся к прошлому году.
Какую ставку закладывать в расчёт ипотечного платежа?
Ориентиром служит средняя ставка по выданным рыночным кредитам июля — около 18%. Ключевая ставка 14% — это базовый макроэкономический ориентир регулятора, а субсидированные ставки от застройщиков в диапазоне 3,5–12,5% действуют точечно. Расчёты безопаснее строить на калькуляторе и помнить, что банки отклоняют около 60% заявок.
