В ленте объявлений мелькает оффер: «цена ниже рынка при прямой оплате застройщику, без банка и счетов эскроу». Звучит как редкая возможность сэкономить. На деле это 99 сделок на всю Москву из 6,8 тысяч за месяц. Около одного процента рынка. Не тайный дисконт, а доживающий хвост старых строек.
Пульс рынка · квиз
Мини-квиз: 99 сделок без эскроу — лазейка или хвост?
Прямая оплата застройщику, раскрытие на вводе и лимит АСВ 10 млн — четыре ловушки июля.
4 вопросов по свежим цифрам рынка · ~4 мин
Что осталось от покупок без эскроу
В июле доля сделок без счетов эскроу на столичной первичке сжалась до минимума — около 1%. Почти 99% всех договоров ушли через уполномоченные банки. В абсолютных цифрах без проектного финансирования прошло ровно 99 сделок. Знаменатель при этом общий: 6,8 тысяч договоров на новостройки в Москве, включая жильё и апартаменты.
Если считать без округлений, 99 из 6,8 тысяч — это примерно 1,46% сделок без эскроу и 98,5% с ним. Никакого противоречия в цифрах нет: это один и тот же замер. Доля защищённых сделок растёт третий месяц подряд.
За семь месяцев в столице зарегистрировали 44,4 тысячи договоров с эскроу — это 97% всего объёма ДДУ. Охотиться за «последними 99» бессмысленно: это не секретная лазейка, а остаток старых разрешений. Реальные спецпредложения и рабочие схемы безопаснее смотреть в нашем Telegram, чем в сомнительных предложениях с переводом на расчётный счёт.
Куда уходят деньги по ДДУ
По закону дольщик переводит всю сумму на счёт эскроу в уполномоченном банке. Обязанность по оплате считается закрытой в момент, когда деньги зачислены на этот счёт. Если квартира берётся в ипотеку, эскроу открывают строго в том же банке, который выдал целевой кредит. Вносят средства только после регистрации ДДУ в Росреестре, а не наличными на старте котлована.
Срок блокировки денег привязан к проекту: срок ввода дома из проектной декларации плюс шесть месяцев. Дольщик может продлить его по заявлению, но не больше чем на два года. Проценты на остаток на эскроу не капают, комиссию банку за ведение счёта покупатель не платит. Счёт просто замораживает средства.
Раньше деньги шли сразу на расчётный счёт застройщика. Девелопер тратил их на стройку, землю, проект и проценты по кредитам. Банк следил за целевыми списаниями, но сейфом это не было: при кассовом разрыве или банкротстве деньги уже уходили в оборот. Для договоров с эскроу старый механизм контроля целевых расходов уже не применяется: защиту держит сама блокировка на счёте.
Когда застройщик получает деньги
Банк переводит сумму застройщику или направляет её на погашение его проектного кредита не позднее 10 рабочих дней после ввода дома. Для этого девелопер предоставляет разрешение на ввод объекта либо подтверждает публикацию сведений в ЕИСЖС. Это именно ввод дома в эксплуатацию, а не подписание акта приёма-передачи квартиры и не выдача ключей.
Если ДДУ расторгается или покупатель оформляет односторонний отказ, договор эскроу прекращается. Деньги возвращаются дольщику или на залоговый счёт банка-кредитора сразу после погашения записи о ДДУ в ЕГРН. Дополнительные поводы для отказа при эскроу: взыскание банка на землю и объект, банкротство застройщика с конкурсным производством или ликвидация компании. Если же проблемы возникли у самого банка до ввода дома, застройщик и покупатель обязаны открыть эскроу в другом аккредитованном банке.
Как проверить, что ДДУ на эскроу
В тексте договора должно быть прямо зафиксировано: деньги перечисляются на счёт эскроу в уполномоченном банке, а не на расчётный счёт юрлица застройщика. Обратите внимание на реквизиты банка, срок депонирования и порядок раскрытия — строго по разрешению на ввод или данным из ЕИСЖС. При покупке в ипотеку банк кредита и банк счёта эскроу обязаны совпадать.
Проверить ключевые формулировки и разобраться в типах договоров можно заранее: шаблон и структуру сделки удобно собрать бесплатно на нашем сайте. Это способ убедиться, что перед вами полноценная долевка с защитой, а не сомнительный предварительный расчёт. А разобрать конкретный проект и проверить банк эскроу всегда можно с командой РЕ-Эксперт.
Почему старая схема — не повод для экономии
С 1 июля 2019 года привлекать деньги граждан на первичном рынке разрешено только через эскроу. Исключение оставили лишь для проектов высокой степени готовности по специальным критериям Правительства. Это не тренд сезона, а норма, которая действует годами. Сделки без эскроу сегодня — это единичные корпуса из старых пулов, а не новая выгодная схема.
В Москве ещё завершают единичные проекты по старым правилам: в основном жилые дома и несколько комплексов апартаментов. Если менеджер в офисе продаж предлагает оплату напрямую на компанию ради «скидки», это повод не радоваться экономии, а выяснить, под какие старые нормативы попал дом и где окажутся деньги при первой задержке стройки.
Страховка 10 миллионов защищает от банка, а не от долгостроя
Деньги на счетах эскроу застрахованы государством на 100% остатка, но в пределах 10 млн ₽. Страховка действует с момента внесения денег до ввода дома и регистрации права на первый объект либо до окончания срока депонирования. Важная деталь: АСВ выплачивает страховку при отзыве лицензии у банка, а не при срыве сроков стройки. Инициатива поднять лимит до 20 млн осталась предложением 2024 года, в действующем законе потолок по-прежнему составляет 10 млн ₽.
Для рынка высокобюджетного жилья этот лимит условен: средний лот бизнес-класса в Москве стоит около 22,7 млн ₽ при цене 622 тыс. ₽/м², а премиум — около 38,2 млн при 773 тыс. ₽/м². Оба чека существенно выше страхового покрытия АСВ. Эскроу исключает вывод денег девелопером до ввода, но не страхует бюджет целиком от банковских рисков. Свежие разборы рисков по проектам и банкам мы регулярно публикуем в канале MAX.
Частые вопросы
В Москве ещё можно купить новостройку без эскроу?
Да, но за июль таких сделок набралось всего 99 из 6,8 тысяч — около 1% рынка. За семь месяцев доля договоров с эскроу достигла 97% (44,4 тысячи ДДУ). Сделки без эскроу — это единичные достраиваемые объекты по старым разрешениям, а не отдельный рынок со скидками.
Почему в статистике фигурируют и почти 99%, и 98,5%?
Это данные одного и того же месяца. 99 сделок без эскроу из 6,8 тысяч дают около 1,46% без счетов и 98,5% с эскроу. «Около 1%» и «почти 99%» — лишь математическое округление одной картины.
Как убедиться, что ДДУ защищён эскроу?
В договоре должно быть четко указано: оплата производится на специальный счёт эскроу в уполномоченном банке после государственной регистрации ДДУ. Если средства просят перечислить на расчётный счёт девелопера — это старая модель без банковской блокировки.
Застройщик получит деньги только после вручения ключей?
Нет. Банк перечисляет средства застройщику в течение 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или размещения сведений в ЕИСЖС. Акт приёма-передачи и выдача ключей происходят позже.
Что будет с деньгами на эскроу при расторжении договора?
Договор эскроу аннулируется, а средства возвращаются покупателю или на залоговый счёт банка-кредитора после погашения записи о ДДУ в ЕГРН. Основаниями для возврата также служат банкротство девелопера с конкурсным производством, ликвидация юрлица или взыскание банка на стройку.
Покроет ли страховка АСВ всю стоимость квартиры?
Лимит страхования АСВ по эскроу составляет 10 млн ₽ и защищает только от отзыва лицензии у банка до ввода дома. От задержек стройки защищает сама блокировка средств на эскроу. При покупке бизнес-класса со средним чеком 22,7 млн ₽ сумма превышает лимит АСВ более чем вдвое.
Начисляются ли проценты на сумму на счёте эскроу?
Нет, доход на остаток по эскроу не начисляется, но и комиссию банку за обслуживание счёта дольщик не платит. Срок депонирования рассчитывается как срок ввода дома плюс шесть месяцев с возможностью продления по заявлению дольщика ещё до двух лет.
Почему вообще сохранились стройки без счетов эскроу?
Обязательный переход на эскроу произошёл 1 июля 2019 года. Исключение сделали для проектов с высокой готовностью по критериям Правительства. Текущие единичные сделки — это завершение строительства домов по старым правилам, а не новая финансовая схема.
Если условия договора, банк эскроу или порядок расчётов вызывают сомнения, лучше проверить проект с независимым экспертом: экономия на проверке документов всегда обходится дороже любых иллюзорных скидок.
