Покупатель открывает одобрение банка: на первой странице крупно стоит ставка «от 18,7%», ключевую ставку ЦБ опустил до 14%, и кажется, что рыночная ипотека на новостройку пошла вниз. На сделке выясняется другое. Базовая ставка на витрине почти не шевелится, но банки переписали весь обвес. Скидку за большой первый взнос урезали, а если на руках меньше половины стоимости квартиры — появляется надбавка. Рекламная цифра осталась прежней, а реальный ежемесячный платёж в графике вырос.
Пульс рынка · квиз
Мини-квиз: витрина стоит, платёж уже другой
Пять ловушек августовской рыночной ипотеки: средняя ставка, скидка ВТБ, вторичка МКБ, надбавка ДОМ.РФ и ключ ЦБ.
5 вопросов по свежим цифрам рынка · ~5 мин
Что урезали, пока средняя ставка стоит на месте
В конце июля и августе банки из топ-20 по ипотечному портфелю не стали разгонять среднюю рыночную ставку на первичку. Вместо этого они начали сегментировать заёмщиков через скидки и надбавки. Три конкретных решения:
- МКБ в конце июля досрочно отменил скидку 1 п.п. за быстрый выход на сделку при покупке вторички. К рыночной ипотеке на новостройки этот дисконт не относится.
- ВТБ в августе уменьшил скидку за первоначальный взнос от 50% до 0,5 п.п. В подтверждённых условиях нет цифры «было 1 п.п.», поэтому в расчёт берём строго «уменьшил до 0,5».
- Банк ДОМ.РФ ввёл надбавку 1 п.п. по рыночной ипотеке, если первый взнос ниже 50%.
Логика простая: снижение ключевой ставки замедлилось. Банки сокращают лояльность и фильтруют заёмщиков по размеру первого взноса и скорости выхода на сделку. Если спрос на рыночную ипотеку снова пойдёт вверх, эксперты ждут дальнейшего закручивания скидок.
Витрина «от 18,7%» и платёж в графике — две разные истории
С начала июля средние рыночные ставки по первичке почти не двигались: новостройки держатся около 18,7–18,74%, вторичка около 18,67–18,71%. На 19 августа средневзвешенная ставка на новостройки составила 18,74% (плюс 0,03 п.п. за неделю), вторичка — 18,68%, рефинансирование — 18,41%, льготные программы — 6%. Диапазон открытых витрин банков широкий: 15,9–19,45%. Говорить о резком взлёте ставок нельзя, ведь сама база сдвинулась на сотые доли процента.
Но показательна витрина банка ДОМ.РФ. В начале и середине августа нижняя планка банка держалась на уровне 17,3%, а к 19 августа сместилась до 18,3% при том же ключе 14%. Сдвиг витрины на 1 п.п. по размеру совпадает с надбавкой за взнос ниже 50%, хотя в таблице минимумов банк причины изменения не комментирует.
После июльского снижения ключа до 14% из топ-20 стандартные рыночные программы улучшили только банк ДОМ.РФ, ПСБ и Газпромбанк. Общий фон понятен: большинство банков базовую ставку не трогает, но точечно крутит скидки и надбавки. При взносе 20–30% рекламная «от» растворяется. Свой платёж имеет смысл заранее рассчитать на ипотечном калькуляторе, а не прикидывать по нижней границе баннера.
Ключ 14%: почему рынок не дождался дешёвого кредита
24 июля Банк России снизил ключевую ставку на 25 б.п. до 14,00%. Месяцем ранее, 19 июня, было такое же аккуратное снижение на 25 б.п. с 14,25%. Два шага подряд по четверти пункта как раз и означают замедление темпов смягчения. Следующее заседание назначено на 11 сентября. Базовый сценарий регулятора: средняя ставка 14,5–14,6% в 2026 году и 10,5–12,5% в 2027-м при инфляции 6,0–7,0% по итогам года. Быстрого возвращения рыночной ипотеки к однозначным числам ждать не стоит.
Семейная ипотека работает в отдельном контуре: 6%, первый взнос от 20%, лимит 12 млн рублей в Москве и области (6 млн в регионах), условия зафиксированы до 1 октября 2026 года. С рыночными скидками и надбавками банков её не смешивают.
Июльский рост выдач у Сбера по рыночным программам до 109,2 млрд рублей (рост на 14,8% к июню и в 2,7 раза к прошлому июлю при объёме первички 21,4 млрд рублей) показывает активность внутри отдельного портфеля, но не служит причиной решений остальных игроков.
Оперативную картину по решениям регулятора и стоимости обслуживания долга на первичке Москвы мы разбираем в нашем Telegram: там видна реальная среда сделки без рекламных иллюзий.
Платёж 262 тысячи рублей: почему средняя цифра не подходит для бизнес-класса
По массовому рынку Москвы к началу лета средний платёж по ипотеке на новостройку составил 262,5 тыс. рублей — это 67% дохода семьи из двух средних зарплат. По России в целом средний платёж составляет 136,2 тыс. рублей (62% дохода). За год рыночные ставки прошли путь с 25% до 18,7%, средняя массовая новостройка в Москве подорожала до 20,8 млн рублей (+23%), а средняя зарплата выросла до 196,8 тыс. рублей (+11,2%). По оценке ЦБ, массовой рыночная ипотека станет через два–три года после возвращения инфляции к цели 4%.
Но квартира за 20,8 млн рублей и платёж 262,5 тысячи — это массовый городской ориентир. Для бизнес- и премиум-сегментов масштаб бюджета совсем другой.
Открытая витрина Москвы показывает другую реальность. В бизнес-классе представлено 79 жилых комплексов и 3638 лотов, средний ориентир метра около 625 тыс. рублей, а типичный лот стоит 22,7 млн рублей (открытый диапазон ценников 15,2–50,9 млн). В премиуме — 29 комплексов и 1990 лотов, метр около 770 тыс. рублей, типичный лот 37,9 млн рублей (диапазон ценников 25,5–102 млн). В делюксе — 8 комплексов и 95 лотов со средним ориентиром 3,5 млн рублей за метр и бюджетом лота около 688 млн рублей.
При ставке около 18,7% платёж за квартиру за 22,7 млн или за 37,9 млн рублей будет принципиально иным. Считать его нужно индивидуально под ваш взнос, срок и условия конкретного банка.
Что проверить в одобрении перед бронью квартиры
Сначала проверяем размер первоначального взноса относительно планки 50%. Если взнос меньше половины суммы, в банке ДОМ.РФ по рыночной программе возможна надбавка 1 п.п. Если взнос от 50%, у ВТБ скидка теперь составляет 0,5 п.п., а не широкий дисконт. Скидка 1 п.п. у МКБ действовала только на вторичку при быстром выходе на сделку и на новостройки не распространяется.
Второй шаг — сверка с лимитами льготных программ. Лимит семейной ипотеки 12 млн рублей редко закрывает бюджет квартиры бизнес-класса за 22,7 млн рублей. Остаток свыше 12 млн оформляется по рыночной ставке, и именно на эту часть ложатся банковские надбавки.
Третий шаг — сверка одобрения со ставкой конкретного банка, а не со средней температурой по рынку. Сдвиг витрины банка ДОМ.РФ с 17,3% до 18,3% за две недели при неизменном ключе 14% наглядно показывает: условия в конкретном банке могут измениться даже без новых решений ЦБ.
Когда квартира выбрана и нужно выстроить надёжную структуру оплаты с учётом взноса и требований банков под конкретный корпус, этот расчёт собирается с командой РЕ-Эксперт — без привязки к абстрактным усреднённым цифрам.
Частые вопросы
Банки уже подняли базовую ставку на новостройки?
Нет. Средневзвешенная рыночная ставка на первичку держится около 18,7–18,74% (на 19 августа — 18,74%, прирост за неделю составил всего 0,03 п.п.). Банки не переписывали базовую ставку для всех, а скорректировали скидки и надбавки для отдельных категорий заёмщиков.
ВТБ урезал скидку за взнос от 50% с одного процента до половины?
В официальных условиях зафиксировано: в августе банк уменьшил скидку за взнос от 50% до 0,5 п.п. Исходную цифру «было 1 п.п.» в расчёт не берём, ориентируемся только на подтверждённые 0,5 п.п.
Можно ли получить скидку МКБ в один процент при покупке новостройки?
Нет. Скидка МКБ в 1 п.п. за быстрый выход на сделку действовала только при покупке вторичного жилья и была досрочно отменена в конце июля. К договорам долевого участия на новостройки она не применялась.
Почему нижняя планка у банка ДОМ.РФ выросла с 17,3% до 18,3%?
В обзорах 5 и 13 августа минимальная ставка банка составляла 17,3%, а к 19 августа сместилась до 18,3% при неизменном ключе 14%. По размеру этот сдвиг совпадает с надбавкой +1 п.п. при взносе ниже 50%, хотя в таблице минимумов банк не комментирует причины изменения витрины.
Подходит ли средний платёж 262,5 тысячи рублей для расчёта бизнес-класса?
Нет. Платёж 262,5 тыс. рублей и цена квартиры 20,8 млн рублей — это ориентиры массового рынка Москвы. В бизнес-классе типичный открытый лот стоит 22,7 млн рублей, в премиуме — 37,9 млн рублей. Платёж по ним рассчитывается в калькуляторе под точный первый взнос и срок кредита.
Защищает ли семейная ипотека от банковских надбавок?
Льготная ставка 6% действует только в пределах лимита 12 млн рублей в Москве и области (при первом взносе от 20% до 1 октября 2026 года). Сумма свыше 12 млн рублей оформляется по рыночным программам — со скидками ВТБ, надбавками банка ДОМ.РФ и без вторичных дисконтов МКБ.
Короткие разборы кредитных программ, условий банков и закрытых предложений мы публикуем в канале MAX: удобно держать под рукой перед подачей документов на ипотеку, чтобы не ориентироваться на рекламные баннеры.
