Как выбрать брокера по новостройкам и вообще нужен он или нет. Таким вопросом задаётся каждый человек который собирается зайти в бетон. Казалось бы чего тут сложного, открыл ноутбук написал запрос и вот они пошли предложения, смотри, звони, езди, выбирай. Вроде не сложно. Тем более если мы говорим про бизнес, премиум сегмент или делюкс, люди которые покупают такую недвижимость далеко не глупые и во многих вопросах зачастую разбираются лучше агентов. Но есть но — брокеры живут этим ежедневно. Получают информацию гораздо раньше остальных, да вы узнает о старте продаж, но скорее всего тогда, когда уже пройдёт закрытое предбронирование и цена подрастет уже на 10-15%.
Буквально на днях пили кофе с клиентом. Человек владеет крупным производством, привык управлять людьми и рисками. И вот он делиться болью: цены на сайте застройщика одни, звонишь в отдел продаж, уже другие.. Нахожу в циане, звоню, трубку не берут, после этого начинаются звонки роботов предлагающих какие-то проекты, которые я не заказывал. Скачал на одном сайте каталог, тут же звонит брокер, прошу прислать варианты, прислал спустя день и вообще не то, что я просил. В общем такое себе.
Первая задач это найти эксперта, а не экскурсовода. Посредников, умеющих эффектно возить по красивым шоурумам, на рынке полно. Но вам нужен тот, кто знает больше. Что было в этой локации раньше, были или нет вредной производство чего либо. Какие планы у градостроение на этот район, не возникнет ли очередной хорды под окном. Вид из окна на набережную останется или только на картинке буклетов? Не планируется рядом новый ЖК? Настоящий эксперт должен обладать огромным пластом информации, которая ежедневно обновляется. Если ваш брокер, в офисе продаж только и сделал, что кивал в такт слов менеджера застройщика — бегите от него. Настоящий специалист должен знать гораздо больше менеджера продаж, так представитель застройщика продает один конкретный жк, брокер имеет целую колоду классных предложений по рынку.
Спросите аналитику последних сделок и смело отказывайтесь от агентов, которые просто закидывают вас красивыми презенташками от застройщиков, так как толку в них нет, они все красивые само собой, это же рынок обещаний. Чтобы реально оценить сколько стоят квадратные метры в конкретном жилом комплексе нужны факты, то есть реальные сделки. В этом нам помогает личный сделочный опыт, общение с коллегами по рынку, закрытые базы брокеров и специализированные порталы с платным доступом, чтобы отсматривать динамику прошедших сделок. Разница между рекламной и фактической ценой порой бывает просто неприличной. Главная ошибка считать окупаемость по завышенным ожиданиям девелопера и не смотреть на том же циане предложения по переуступкам или вторичной недвижимости.
Ищите вход «для своих» на стадии закрытых продаж. Более 85% новых стартов продаж в Москве (12 из 14 комплексов в первом квартале) приходится на премиум и делюкс сегмент. Но самые сливки снимают до того, как объект появляется в официальных базах или рекламных билбордах. Этот этап называется pre-sale или закрытый старт бронирования. Девелоперы формируют пулы лотов для доверенных агентств, те кто уже показал себе в результатах, таким образом подстёгивая других догонять лидеров и конечно же продавать больше, больше, ещё больше). У команды RE-EXPERT есть ключи от этих дверей, мы заводим клиентов на индивидуальных условиях задолго до того, как информация попадает на агрегаторы.
В штате вашего брокера, обязательно должен быть юрист. И хоть это не Вторичка, где рисков ещё больше, тут их тоже никто не отменял. Если брокер говорит, что он сам юрист, ну нет извините) Невозможно отслеживать все старты в Москве, знать все программы застройщиков, а ещё также полностью всю свежую судебную практику, ежедневно изучая Консультант и Гарант. Застройщики в 90% скажут, что ДДУ стандартный и менять ничего не будут. Но бывают случаи, когда отдельные пункты могут сильно испортить ваши ожидания от нового жилья. Поэтому брокер занимается подбором, а юрист должен проверить каждую бумагу, которую планирует подписывать наш клиент.
Условия покупки -это то, что кардинально отличает вторичный рынок недвижимости от первички. И тут тоже очень много информации, которая меняется достаточно часто. Ипотека классическая, базовая, субсидированная от государства, субсидированная от застройщика, траншевая, рассрочка классическая, рассрочка с отсрочкой, с ежемесячными платежами, с фиксированными платежами, беспроцентная и с удорожанием, до сдачи дома, и после, с возможностью перейти в ипотеку и без… Чаще всего покупатель знает об этих инструментах поверхностно. Реальный эксперт по новостройкам, как опытный фокусник жонглирует этими условиями, проецирую их на ликвидный лот. В этом и заключается экспертная магия! Показать клиенту, что можно зайти в инвест проект с минимальным порогом входа. Или решить проблему высоких процентов для людей кто не попадает под льготные программы от государства.
А ещё желательно, чтоб человек был приятный и интересный) В любом случае, сначала нужно определить стратегию, а не бежать в офис продаж. И тут вам точно поможет спокойная встреча с брокером, без агрессивных продаж. После встречи вы должны сделать выбор, нравится вам контактировать с этим человеком или нет, если да, доверьтесь ему как лечащему врачу и не занимайтесь «самолечением». После этого смело переходите к изучению локаций, с экрана телефона вы точно не поймёте ваша эта локация или нет, другое дело, что с хорошим брокером вам не придется ездить по всей Москве, только точные прицельные выезды. Если брокер советует поставить бронь, ставьте. Иначе, возможно вы упустите хорошее предложение по цене или вообще лот. Вообще работа с экспертом по новостройкам это 100% WIN/WIN вы получаете его насмотренность, опыт, дополнительные брокерские скидки, при этом цена вашей сделки не увеличивается. Его работу оплачивает застройщик, а работает он на вас.
Выбирайте настоящих профессионалов и хороших вам сделок!